夫妻不动产登记现状分析及其立法建议
作者：李炜
作者单位：福建省武夷山市房地产交易管理所
出处：《家事法实务》（2017年卷），法律出版社，2018年4月第1版。
本文系作者授权推送，如欲转推，请务必征得作者及本公号同意。
内容摘要：介于不动产在家庭中的重要地位，本文通过对不动产登记的历史沿革、现状、问题分析以及立法建议等方面进行阐述，希望能够对解决目前婚姻家庭不动产存在的种种问题，提供一个技术性的解决方向。
关键词：夫妻不动产；现状；问题；立法建议
不动产作为目前中国绝大多数家庭财富中最重要的组成部分，其如何登记以及权利的归属，直接影响家庭的和谐和稳定，因此，一个运作良好的婚姻财产制度以及不动产登记制度是非常重要的。由于目前对于夫妻之间的不动产如何登记，没有明确的法律规定予以规制，本文试图通过对目前国内的夫妻不动产登记现状的分析，找到一个适合中国国情的夫妻不动产登记模式。
一、夫妻不动产登记的历史发展
几千年中国历史发展的过程中，从有不动产登记的记载上来看，一般都是将不动产登记在户主名下。这主要是因为在中国古代基本上都是宗族制度，一般夫妻没有自己的不动产，在没有分家之前，基本上财产都属于家族所有。在依男性为主导的传统社会形态下，基本上也都是登记在男方名下，并且女方基本上没有对家庭财产的处分权，因此在“七去”中专门有“窃盗”用来限制女性的财产权。女性在古代，即使离婚的时候，也不能分得夫家的财产，仅能将嫁妆带离。如清律规定：“离婚之日是，无论何原因，其妆奁应听携去。”不过，也有的朝代规定，离婚后妻子不能带走财产，连嫁妆也不能拿走，元典章规定，“不许似前搬取随身。”如果因女人原因离婚改嫁的，可能连嫁妆也不能带走。
对于平分夫妻财产，在古代也有特例。据宋洪迈撰《夷坚志》所记，宋代夫妻离婚后便曾有“中分其资财者”的说法。丙卷上有个“王八郎”条上，要“出妻”的江淮大款王八郎，便让妻子分走了一半的家产。
因此，无论从哪个朝代来看，不动产基本上都是登记在男方名下的。
从中华人民共和国成立后，直到1983年国务院《城市私有房屋登记条例》、1987年住建部《城市房屋权属登记管理办法》出台，也都基本上延续着以家庭户主为主来进行登记的模式，并没有对夫妻之间的不动产要如何登记作出明确的规定。
随着《物权法》《房屋登记办法》《土地登记办法》的陆续出台，伴随着家庭的小型化以及房地产价格的不断上涨，房屋等不动产在家庭中的比重不断增加，对家庭的影响力也日益增长。在限购的城市，为买房离婚、结婚的现象也成为常态，成为政策影响生活的一个典型例子。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法司法解释三》）的19个条款中有5条是与房屋的归属有关，显示房屋在婚姻关系中的重要性。这一规定的出台也间接地影响了房屋登记的趋势，使得越来越多的夫妻注意到了不动产登记中是否有其名字对日后财产分割上的影响。
最突出的两条就是《婚姻法司法解释三》第6条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”第7条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”此解释的出台间接地引发了夫妻房屋加名的热潮。
二、不动产登记机构对夫妻申请不动产登记的现行审查模式
由于没有全国的法律规范对不动产登记机构是否要对不动产属于夫妻共同财产还是人个人财产作出具体的规定，因此各地对此采取了不同的审查模式。主要的模式有以下三种：
1、严格审查模式：采用这种模式的地方登记机构要求申请人必须提供结婚证或者离婚证、未婚证明等来证明其申请的不动产的取得是否属于婚内取得，如果是婚内取得的，则还会要求申请人的配偶共同申请，或者填写财产约定，同意约定为申请人个人所有。
2、形式审查模式：采用这种模式的地方登记机构要求当事人提供婚姻证明或者当事人声明自己的婚姻状况，以及声明该不动产属于其个人财产。如果其为共有财产的，也会要求登记为夫妻共有。
3、不审查模式：采用这种模式的地方登记机构不特别审查申请登记的不动产是否有夫妻法定共有的情况，仅以登记发生原因文件和申请人的询问答复为单独所有来登记为个人财产。更有甚者，即使提供婚姻证明要求办理为共同财产也不允许。
三、不动产登记部门审查模式存在的问题
以上三种模式各有优缺点，比如前两种审查模式会对明确不动产物权的归属、维护市场经济秩序发挥更大的作用，并且对于在家庭中处于弱势地位的一方保护力度加大了。因为在第三种不审查的情况下往往申请登记的一方都是在家庭中占有优势地位的一方，如果不审查婚姻关系和是否为法定共有财产，则居于弱势地位的一方往往不清楚自己的配偶到底有多少财产，这其中可能有很多是共有财产。而且涉及到登记在一方的不动产被处分时候，一是该不动产可能在法定共有人不知情的情况下被处分，侵害了配偶的利益；二是该不动产可能在另一方配偶知情的情况下提出异议而导致处分不能，如法院执行、抵押权实现等情况。
不过此类审查在实践中也有很大的问题。不动产登记的规则和其他法律规定中均未对不动产登记部门是否需要或者如何审查所申请的不动产权利是否属于夫妻共有，还是个人所有作出具体的规定，另外就是由于目前各部门信息不共享，且2015年8月27日民政部发布《关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》（民函[2015]266号）又进一步增加了审查婚姻法定共有不动产的难度。
另外，一些申请人为了逃避审查，伪造结婚证、离婚证或者做虚假陈述的情况比较多。而对此配套的处罚和追究机制不完备，导致登记簿记载的权利与真实权利不符，加大了交易纠纷发生的概率和市场的不稳定性。
四、司法实践中现行夫妻财产制度的缺陷
1、由于夫妻双方对婚前个人财产归属没有约定，该财产不因婚姻关系的持续或财产存在形态的变化而转化为夫妻共同财产。我国既没有明确的婚前财产登记备案，又没有夫妻财产公示制度，因此，导致离婚需分割财产或者第三人原因执行夫妻财产的时候造成很多的麻烦。
2、由于对于夫妻不动产的登记并没有强制性的要求登记为夫妻共有，兼有不动产登记机构不同的处理模式，因此，在夫妻一方处分共有不动产或者个人财产时或者导致无权处分的纠纷，或者导致不动产登记机构违法要求无权的配偶签署同意处分不动产的申请，都间接地增加了这方面的纠纷。
3、继承或赠与所得的财产归属产生法律冲突。根据《婚姻法》第17、18条的规定，夫妻一方继承所得的财产为法定的夫妻共同财产范围。一方因遗嘱继承或者接受赠与所得的财产，如果遗嘱人或者赠与人在合同中明确表明归丈夫或妻子所有，则为丈夫或妻子一方所有；如果遗嘱人或赠与人要合同中没有明确表明归夫或妻一方所有时，则该遗产被继承后为法定的夫妻共同财产。那么该规定与《继承法》的规定明显冲突，因为依据《继承法》规定，法定继承人的范围和顺序应该是确定的，法定继承制下的遗产只能由法定继承人继承，遗嘱继承人也必须属于法定继承人范围的人员；如果将夫妻一方依据法定继承或者遗嘱人或赠与人在合同中没有明确表明归夫或妻一方所有继承了或者受赠了的财产作为法定的夫妻共同财产，客观上是将法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人、受赠与人的范围扩大到了继承人的配偶；这既违背了死者把遗产赠与其遗嘱中指定的丈夫或者妻子一方的意愿，也与继承法中法定继承人的内容相矛盾，违背了赠与人把其财产赠与其在赠与合同中指定的受赠与人的意愿。这正就是《婚姻法》与《继承法》冲突并且导致夫妻之间发生纠纷的一个原因。
五、立法建议
1、制定婚姻登记财产申报制度。我国《婚姻法》以第三人是否知情作为有无对抗效力的前提，而在实际操作中，第三人是很难清楚夫妻之间有何财产约定的，因为这些约定属于内部契约，具有很强的隐秘性，除非夫妻一方或双方明确告知，否则第三人根本无从知晓，而且如果一方故意隐瞒，也会导致家庭中居于弱势的一方很难知晓婚内应当合法取得的共同财产。对这一问题，笔者认为应该建立约定财产制的登记申报制度，可以在办理婚姻登记以及离婚诉讼时同时对双方的个人大额存款、股票、基金、不动产等进行申报登记。
2、制定不动产登记对于婚姻财产单独规定。规定不动产登记机构应当对是否有法定共有人以及是否属于夫妻共有不动产进行询问，并可依照国务院《政务信息资源共享管理暂行办法》的规定查询婚姻登记信息予以核实。
3、应当建立允许配偶查询制度，并落实虚假申报以及转移财产的惩戒制度。虽然《婚姻法》第47条规定可以对隐藏、转移夫妻共同财产等予以处罚，但在目前的司法实践中往往很难查清，而法院也不能介入查询共同财产。因此可以借鉴一些地方政府出台的规定，如《广州市妇女权益保障规定》第23条规定：“夫妻一方持身份证、户口本和结婚证等证明夫妻关系的有效证件，可以向工商行政管理部门、房地产行政管理部门、车辆管理部门等机构申请查询另一方的财产状况，有关行政管理部门或者单位应当受理，并且为其出具相应的书面材料。”这样对于加强在家庭中居于弱势地位一方的保护是非常有帮助的。
4、建议将婚姻登记中的不诚信记录也纳入个人诚信体系的建设中，加强对婚姻当事人的不实申报等不诚信行为的惩戒力度和成本。
5、对《婚姻法》第47条的规定予以细化和可操作性，在有财产申报和查询制度的前提下对于夫妻间隐瞒财产等不诚信行为予以明确处理。
综上所述，在信息化和财产多元化的今天，婚姻财产制度应当适应时代加以改变，是否能够依靠科技的发展来解决夫妻财产认定以及公示的问题，以保障夫妻间的平等权利为中心，维护市场交易安全和第三人的合法权益。
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2015年10月31日
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