监护人自我交易无效案例对登记机构的警示
时间：2018-03-01
作者：李炜
来源：鱼龙聊房微信公号
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2018年2月27日，北京市海淀区人民法院的微信公众号发布了则案例。具体案情如下：小李父母李先生与张女士自愿办理赠予公证将海淀某处房屋赠与小李，后李先生以小李法定代理人身份代理小李与己方签订房屋买卖合同，又将房屋过户回己方名下，现17岁的小李将其父李先生诉至法院，要求确认其与父亲之间关于买卖涉案房屋的合同无效。日前，海淀法院审结了此案，法院判决确认双方合同无效。
法院认为：涉案房屋于2014年1月通过赠与形式过户至小李名下，合法有效，涉案房屋应归小李所有。就李先生通过存量房屋买卖形式将房屋过户至己方名下一节，首先，本次房屋买卖系以签订买卖合同的形式办理了房屋过户手续，并无钱款交付，亦非真实的买卖关系；其次，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外；本次过户手续李先生以小李法定代理人身份，与己方签订合同，李先生主张事前征得了小李及张女士的同意，就此点李先生并未提交充分证据证明其主张，法院不予采信，李先生此代理行为违反了被代理人的利益；再次，李先生当时作为小李法定代理人，应当按照最有利于被监护人的原则履行职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
本案中，李先生将涉案房屋过户至己方名下后，另行将房屋售出，售房款其主张已全部花销，非为小李的利益处分涉案房屋。最后，法院判决确认小李与李先生之间签订的存量房屋买卖合同无效。
一、登记机构的登记是否正确
根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第22条关于不予登记的规定中第1款明确规定“违反法律、行政法规规定的；”应当不予登记，并告知当事人。而根据案件发生时的法律规定。《民法通则》第18条规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”而第66条规定，超越代理权限的需被代理人追认，而在被代理人为未成年人时，其需成年后追认方可有效。再者根据《合同法》第3条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”而《合同法》第2条规定的“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”由此可见，父母作为未成年子女的法定监护人，其将子女的财产处分给自己的行为即不符合未成年人利益，又不符合合同的基本定义，因此不能作为不动产登记的要件，该申请因不能予以登记。
二、登记机构是否需承担赔偿责任
根据《物权法》第21条第2款规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
《条例》第29条规定“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。”
在实践中登记错误发生有两种可能，一是登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误；二是登记申请人等采取欺骗手段或者与登记机关的人员恶意串通造成错误。”笔者认为，本案即属于第一种情况，李先生并未伪造材料或者欺骗登记机构来获取登记，其仅是提供了一个法律所不允许的合同并进行申请，而此登记则属于不应受理之业务，因此可能承担赔偿责任。
三、当事人权利救济
在本案中，李先生将涉案房屋过户至己方名下后，另行将房屋售出，售房款其主张已全部花销。此时小李有两种方法可以维护自身权益。第一可以通过诉讼要求李先生赔偿相应的售房款；根据《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在小李无过错的情况下，李先生因无法返回房屋，则需折价补偿小李的损失。
第二可以通过诉登记机构错误登记，来获取相应的赔偿。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）法释[2010]15号第5条第1款规定“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”
因此，虽然该房屋已经被转让给第三人，但小李仍然可以起诉不动产登记机构。并最有可能的判决结果是法院会根据《规定》第11条的“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”如按此判决登记机构则需承担错误登记的赔偿责任。
四、登记机构工作人员责任分析
在本案中，如登记机构承担了赔偿责任，则办理此业务的具体工作人员也可能承担相应的责任。根据《条例》第30条规定“不动产登记机构工作人员有滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
而根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理渎职刑事案件适用法律若干问题的解释(一)》第1条规定造成经济损失30万元以上，即可以按照刑法第397条规定来追究刑事责任。而30万元的损失在不动产上，仅仅是个非常小的数字，因此很容易就可能被追究刑事责任。
综上所述，在当下的社会，不动产登记工作对当事人的生活和权益影响重大，不动产登记机构以及工作人员需非常谨慎，依法依规的办理相关业务，避免承担不必要的法律责任。
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2015年10月31日
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