（一）居民部门

家庭购买房地产、汽车和购买股票的主要影响变量有真实需要、资金利率、政策限制、价格预期、社会心理、杠杆率（总负债/收入）等。

家庭决策函数=F（真实需要、利率、价格预期、社会心理、政策限制、杠杆率）

其中，真实需要在价格上涨预期时会提前满足，在价格下跌预期时会延后满足。

借贷利率受央行控制，也部分内生于经济，民间借贷利率更多地内生于经济。在经济上行与繁荣期，家庭愿意付出更高的借贷成本，在经济下行或衰退期，家庭的意愿借贷成本下降。

社会心理主要是指从众心理与模仿心理，比如农村的攀比心理，有一家建新房后，邻居也都会在一两年的时间内建新房，同学都置换大房子后，自己也有置换的需求，只要能够的支付的起，这种从众与模仿心理就会转化为真实的需求。

政策限制主要是指税收政策、限购等产业政策，比如汽车购置税减半，房屋契税减免等。

杠杆率是家庭总负债与年度收入的比值，或者总负债与净资产的比值，决定了一个家庭部门进一步借贷的空间。一线城市的购房者要考虑到整个家族的杠杆率。

价格预期是最重要的变量。价格持续上涨或下跌时，会引发家庭价格预期变动，影响家庭决策行为的变动。买涨不买跌。房地产、股票与大宗商品现货都是价格上行时放量，而下跌时缩量。

（二）企业部门

企业部门的决策函数与居民部门的类似，企业产出与库存调整受价格预期影响较大，投资主要受中长期行业需求总量增速预判、资金利率、产业政策、杠杆率、社会心理、考核体制的影响。

企业决策函数=F（中长期行业需求增速预判，利率、杠杆率、社会心理、产业政策、考核体系）

其中，中长期行业需求增速预判是最重要的，只要中长期预期乐观，企业就会加大投资，哪怕这种需求增速改善是阶段性的。这里涉及到一个博弈问题，在规模经济的条件下，企业的最优决策是尽量扩大产能，争取不断扩大市场份额，否则在需求萎缩周期，自己成本高，只能被迫破产或被重组。大企业具有融资优势、政策优势、上下游价格谈判优势。

资金利率、社会心理和产业政策对企业决策的影响与对家庭部门决策的影响机制是相同的。

企业杠杆率主要是指总负债/总资产，总负债/净资产，总负债/总收入，总负债/净利润等。这决定了企业的进一步借贷的空间。企业杠杆率过高，很难通过商业银行借贷加大投资。整个行业的杠杆率与产能利用率具有一定的正向关系。

考核体系在中国国有经济占据主导地位的背景下极为重要，1998年以来地方政府官员考核体系主要考核GDP增速。官员竞赛机制，加上模仿与从众心理，一个地方的经验往往被推向全国，进而引发招商热、建政府大楼热、地铁热等。一个点到一条线再到整个面，往往会引发投资需求的集中迸发。

价格预期对企业部门库存调整行为影响巨大，在几个月的价格波动中具有极为重要的作用。企业部门在价格上涨预期周期，补库与囤货待涨，往往是供给减少，而需求增加，反之，在价格下跌周期时，去库存与抛货，往往是供给增加，而需求进一步萎缩。企业的库存调整行为加剧了价格的波动。

在资产价格持续下跌后或者稳定一段后，低利率或者持续下跌的利率往往会刺激真实需求的产生，然后真实需求经过从众心理与模仿行为扩大，中间伴随着投机性需求与库存调整需求，信用扩张引发信贷投放增加，贷款创造存款，之后各种统计数据好转。

（一）真实需求的扩张与价格上涨预期出现

2008年底，中国城市建设未完成，道路、政府大楼、铁路等都存在真实需要。2015年年中，二孩政策调整后以及2014年2月房价回落后，很多因房价下跌预期压制的住房需要逐渐释放。2014年上半年，股票价格位于历史低位，房价处于阶段性高位，股票的真实配置需求增加。当先知先觉的经济主体开始加大某一项资产购买时，资产价格开始缓慢上涨，进而引发价格上涨的预期。

（二）投机性需求与库存调整需求出现并扩大

资产价格上涨需求出现之后，赚钱效应伴随产生并通过媒体宣传在经济主体中传播，期间会出现大量的投机性需求，企业出现库存调整，下游企业会增加库存，防止价格进一步上涨后，企业采购成本攀升，挤压利润空间。每一次资产价格上涨中，都会出现投机性购买与库存调整，不同的只是程度差异。

（三）信用扩张，货币内生于经济

经济主体购买住房、购买股票都可以通过信用扩张来实现，经济主体向商业银行借贷时，商业银行的信贷投放增加，经济主体的存款增加。贷款创造存款的过程完成。2015年一季度，投资者借贷购买股票引发了M2的攀升。2016年一季度，购房者借贷高价购房引发了M2的攀升。货币内生于经济，美国、日本、欧洲的央行宽松货币不能刺激更高的M2增速主要是经济主体的真实需求减弱，居民部门的房地产与耐用品消费总量上得到满足，又使得企业部门找不到资本回报率较高的投资项目。

（四）金融结构化产品降低了单一结构金融风险，却提高了系统性风险

美国房地产次级贷衍生品与中国2015年银行配资的结构化产品都使得商业银行的风险降低，这使得商业银行信贷投放变得不再谨慎，因为收益相对稳定，风险却很小。不是风险消失了，而是风险转移给了劣后资金。价格预期的惯性与放大提高了投资者的风险偏好，刺激了更大的投机性需求，进一步加强了价格预期。系统的脆弱性越来越高。因此，美国出现了次贷危机，中国出现了股市异常波动。

（五）经济数据的先后次序

真实需求启动，资产的成交会放大，比如2014年7月之后，股票成交量环比改善，2015年6月之后，商品房销售面积增速不断提高。

第一个：真实需求的启动，基础资产的销售或者购买量放大。

第二个：销售和购买量放大通过信用扩张来完成，商业银行信贷投放会增加。

第三个：价格上涨预期出现，真实需求与投机性需求进一步释放，基础资产的成交量会进一步放大。

第四个：基础资产相关的品种需求量会慢慢启动，传递的快慢取决于库存的高低以及基础资产成交量变动的强度（同比与环比）。

第五个：价格预期强度的变动受供应端的影响，供应跟不上，价格预期强度会进一步增加。

以房地产为例，2015年6月以来，先是房地产销售好转，信贷投放增加，存款增加，再是涨价预期出现，深圳融资结构化产品出现，投机性需求释放，销售增速进一步攀升，商业银行信贷投放进一步增加，存款增速再度攀升，直至真实需求阶段性释放较为充分。之后，整个过程逆转过来。

数据层面，需求扩张的启动阶段，销售与成交量数据在先，接着是信贷数据与M2数据，然后是中下游的产业数据，当涨价预期出现时，那么价格就是最领先的数据。量价背离时，价格预期会由强转弱，直至价格预期彻底扭转，经济启动一轮需求萎缩的过程。以上所有数据都会反向运行。

当价格预期出现时，特别是上涨预期出现了，居民部门倾向于购买各种资产，包括房地产、股票、黄金等。一旦涨价预期出现，涨价预期本身会刺激出更多的真实需求提前释放、投机性需求集中释放以及企业部门的库存调整需求，若资产能够抵押给商业银行，这会加大商业银行的信贷投放，贷款创造存款，数据上表现为需求端数据的好转，商业银行信贷投放的增加以及M2增速的攀升。

价格预期领先于经济主体的行为，经济行为同步于资产的成交量数据，资产成交数据领先于信贷与M2等金融数据。因此，上涨本身是上涨的核心支撑。

故而，在经济分析中，对经济主体杠杆率、政策调整、利率水平与真实需求的周期的分析是资产价格的核心方面。居民部门和企业部门的决策函数与行为选择是至关重要的。