经过2016-2017年豪宅爆发年，南京及周边的别墅价格已经全面上涨，纵观目前南京别墅市场，已无200万以下的项目在售，包括溧水、句容、滁州等热门都市圈，别墅总价也已达到250万以上，面对如此情形，手握200万的你到底该如何选择呢？

今天，365淘房新房中心总监汤苗苗与南京别墅圈主编吕瑶，在马鞍山御景园向众多365淘房的别墅网友，分析南京近郊低总价别墅究竟该怎么选？

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首先，365淘房新房总监向大家进行了南京都市圈楼市的解析。

南京房地产市场的现状

从数据来看，南京近十年的房价一直都是呈现上升的趋势。从2012年开始，南京的房价涨幅越来越大，直到今年政府实行限价，房价才得以控制。

据统计，至11月，南京主城八大板块的房价梯队是这样的：城中＞河西＞城东＞城北＞城南＞仙林＞江宁＞江北。

排在房价地图金字塔顶端的依然是城中板块，均价41675元/㎡，也是全市唯一一个均价在“4”字头的板块；

板块均价在“3”字头的板块有：河西：11月房价均价在38520元/㎡；城南11月新房均价在30987元/㎡；城东11月新房均价在30026元/㎡。

而城北、仙林、江宁和江北则位于第三梯队，属于“2”字头阵营：其中，城北11月新房均价在29194元/㎡，仙林11月均价25255元/㎡，江宁11月均价23621元/㎡、江北本月均价20349元/㎡。

这样看来，南京房价地图已发生明显变化：仙林、江宁、江北10个月来房价相对较为平稳，而城南板块随着板桥多盘收官均价拉高，从“2字头”迈进了“3万”阵营，同样迈进“3万”阵营的还有城东板块，此外，城北板块均价也逼近3万元/㎡。

365淘房新房中心总监汤苗苗

南京房价未来会怎么样？

目前，南京楼市出现三大形势：

1、限价依旧严格

2、低价盘锐减

3、区域分化明显

在政策强压之下，南京的新房价格死守住了“天花板”，江北30000元/㎡，河西南35000元/㎡，河西中45000元/㎡，南站35000元/㎡……

南京主城江北高新、江宁禄口、板桥、尧化门和麒麟等刚需板块低价盘越来越少。随着低价老盘收官，接替上市的新盘受限价，也缓缓拔升了南京房价的”底线“。

销量呈现区域化差异。南京买房人，对价格越发敏感，凡是高于目前区域最高价的项目未来都很难，销许很难通过，房子很难被买走。

面对现在的南京楼市，很多南京购房者失去购房资格，有购房资格的又摇不到号。如此，大批南京购房者就开始寻找另一块房价洼地。环南京都市圈成为了他们的首选。

那都市圈楼市又是怎样的？

从买房人熟悉的板块来看：镇江句容、宝华、马鞍山、和县、博望、滁州、汊河、全椒等地，是南京都市圈买房的热门板块。

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地铁，城建的重头戏，尤其是城际线，更是直接拉近城市间的距离。

南京的城市框架正在打开，宁镇扬一体化、宁滁一体化、宁马一体化并不仅仅是规划。

从南站通往马鞍山和县的宁和城际

从马群通往句容的S6宁句城际

从南京北站通往滁州市区的宁滁城际

都市圈能够吸引这么多南京购房者，主要有三点：1、不限购  2、距离近  3、价格低。

马鞍山作为离南京最近的都市圈板块，从河西驾车只需40分钟即可到达，城际铁路17分钟即可到达，每天都有43班车次。哪怕每天在南京上班，晚上住在马鞍山也非常方便。

今年9月21日，马鞍山市政协调研关于切实推进宁马交通一体化重点提案的办理情况。近年来，为推进宁马交通一体化，马鞍山在规划、建设、政策、软件、高铁等方面积极与南京市对接。

马鞍山地价攀升，引知名房企争相入驻

今年2月24日，开年首场土拍，中南置地最终以总价9.71亿元拿地，楼面地价高达4754元/㎡，刷新马鞍山楼面地价记录。

4月17日下午，马鞍山土让2017-17号地块拍卖，中丞房地产开发集团以31950万元成功拿下，楼面价4928元/㎡。

4月18日上午，城南三块地块中面积最大的一幅居住用地马土让2017-16号正式起拍，中丞、融创、中南、碧桂园等12家房产集团参与此次竞拍。中丞最终夺地成功，楼面价达到5143.57元/㎡。

11月2日，碧桂园首次杀进马鞍山市区，夺得马土让2017-63号地块，楼面地价4502元/㎡。虽然本次价格没有突破马鞍山“地王”价格，但依然给马鞍山带来了好消息，大牌房企碧桂园成功进驻马鞍山市区。

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从目前马鞍山地价、房价的上涨趋势，和一些政策利好来看，马鞍山未来的升值空间还是非常可观的。

不过在最后，汤总监也表示，选哪个区域、什么楼盘，什么时候入手，很重要。要眼观六路耳听八方，但不要优柔寡断。

在汤总监对南京及都市圈的楼市进行过解析后，南京别墅圈的吕瑶主编也向大家就南京别墅的市场情况和一些别墅问题作了讲解。

南京别墅市场低总价产品越来越少

南京别墅圈主编吕瑶

经过2016-2017年豪宅爆发年，南京及周边的别墅价格已经全面上涨，纵观目前南京别墅市场，已无200万以下的项目在售。

如今南京的别墅市场，一方面，在市场需求急剧攀升的情况下，别墅项目价格都有了较大幅度的上涨；另一方面，不少项目低总价产品销售殆尽，剩下的都是大面积高总价的产品。

南京别墅圈 吕瑶制图

今年，在南京无墅可售的情况下，都市圈别墅真真是火了一把。除了一直很热门的宝华别墅圈，汊河的新江北孔雀城、和县的长江熙岸孔雀城、马鞍山御景园香山美墅等别墅项目也一度进入了热卖模式。

而今天我们所处的御景园香山美墅，到底能不能买？

首先我们从马鞍山大环境来看：

1、“禁墅令”之后，别墅的稀缺性日益突显，在价格洼地购买别墅，未来增值空间很大；

2、别墅作为以自住为主的产品，不在国家打击的炒房范围；

3、马鞍山缺乏高端优质的产品，而马鞍山人的居住需求是在不断升级的，继南京中产阶层改善需求爆发之后，马鞍山当地人群的改善需求也会持续爆发，而承接这一需求的，除了个别高端楼盘之外，别墅也会成为优先选择的产品。

马鞍山别墅产品拥有三大优势：

1、价格低

马鞍山别墅价格相较南京、甚至是环南京都市圈的别墅项目，目前都是最低的。最近大牌房企都进入马鞍山拿地，房价也在水涨船高，未来升值空间不言而喻。

2、成熟的城市配套

目前，环南京板块的别墅项目拥有的均为县、镇配套，与别墅本身并不匹配。只有马鞍山别墅享有的城市配套。

3、别墅的稀缺性

在都市圈进行房产投资，风险是存在的。但是买别墅，更多投资的是未来的生活，同时，由于别墅本身的稀缺性，未来的增值空间潜力巨大。

最后，对于想要投资别墅的购房者，吕主编也提出了自己的建议：别墅作为稀缺品，虽然可以保值增值，但是投资周期较长，不提倡大家将别墅作为投资品。但是买来养老、度假还是不错的，以马鞍山到南京的距离，即使是自住也完全没有问题。

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御景园·香山美墅最近加推的47套别墅房源，其中独栋别墅，面积293㎡，总价400万。联排别墅，面积170-260㎡，总价170万—320万。

此外，你还可以享受365独家优惠：独栋15万享受30万，联排6万享12万，联排边户8万享15万，双拼10万享20万。