杨立新教授

有律特邀法律专家

中国人民大学法学院教授

中国民法学研究会副会长

全国人大常委会法律工作委员会立法专家

最高人民法院案例指导工作专家委员会委员

最高人民检察院专家咨询委员会专家咨询委员

民法典各分编（草案）物权编热点如下：

实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。今后，这些行为都必须经业主同意，由业主来共同决定。草案强化业主对共有部分共同管理的权利，增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。

为了解决物业管理活动中业主作出决议难的问题，草案适当降低业主作出决议的门槛，规定“业主共同决定事项，应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决”，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动这三个事项的，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。

此外，草案还明确，共有部分产生的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。为此，草案专门增加一章规定居住权。“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。”全国人大常委会法工委民法室副主任杜涛说。

那么居住权到底是什么呢？就你的个住宅在未经物权登记前是一个债权，登记后就变成了一个物权，在一定期限内任何人都不能将你赶出这个住宅，这就是居住权。草案在物权编专门增加一章居住权。

目的是让居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

针对社会高度关注的住宅建设用地使用权期间届满续期的问题，民法典物权编草案对此作出了原则性规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

有很多人不知道什么是住宅建设用地使用权？举一个例子，一个人买了一套商品房，因为这个房子利用了这块土地的建筑空间，那么这块土地就叫住宅建设用地使用权。现在通常的建设住宅的建设用地使用权是70年，到期以后怎么办？续期需要续多少期？是否需要缴费？续期以后新的这个期间里头还要不要交费？草案中提出的自动续期能够实现的话，那么这块地将会成为你自己的恒产，子子孙孙都有这块地的使用权，使得每一个人的物权都能得到更好的保护。

草案对动产抵押和权利质押作出多处完善。主要包括：

补充有关清偿顺序的规定；对于抵押物价款的债权担保赋予优先效力。针对交易实践中普遍存在的借款人借款购买货物，同时将该货物抵押给贷款人作为价款的担保的情形，草案赋予了该抵押权优先效力，以保护融资人的权利，促进融资；删除具体登记机构的规定。目前动产抵押和权利质押的登记机构较为分散，不能完全适应现代市场经济发展的需要。建立统一的动产抵押和权利质押登记制度有助于进一步发挥其融资担保功能。

值得一提的是，考虑到统一登记的具体规则宜由国务院规定，草案删除了有关动产抵押和权利质押具体登记机构的内容，为建立统一的动产抵押和权利质押登记制度留下空间。

党的十八大以来，党中央提出要深化农村土地制度改革，健全农村产权保护法律制度，完善承包地“三权分置”制度；探索宅基地“三权分置”；赋予农民更多的财产权，允许承包土地的经营权和农民住房财产权抵押、担保；探索农民集体建设用地入市制度。

在总结有关改革试点实践经验的基础上，结合农村土地承包法修改的审议情况、各方面提出的意见和基层调研情况，草案对物权法的用益物权制度、担保物权制度作了相应修改，规定实行家庭承包的土地承包经营权人有权出让土地经营权，并对土地经营权的内容作了规定，以体现“三权分置”改革精神；修改了土地承包经营权抵押的相关规定。

关于宅基地“三权分置”问题和农民住房财产权抵押问题，考虑到这两个问题主要涉及土地管理法的修改，国务院有关部门正在抓紧推进起草工作。因此，物权编草案这一部分内容暂未修改，待国务院修改土地管理法的议案提请审议后，再作统筹研究和修改。

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