本文作者：文嘉

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第三章

不动产投机下的世相

地价是如何推高的？

左图是美国加利福尼亚州，面积约为41万平方公里，右图是东京都心部日本皇居，面积为3.4平方公里。这两者有什么关系呢！因为日本泡沫时代的一句不动产界的流说：如果天皇肯卖皇居，我们可以拿整个加州跟他换。皇居肯定是非卖品，美国人也不可能拿加州卖给日本不动产商人，这句当然是玩笑话。同时期还有东京都23区的全部土地可以买下整个美利坚合众国(后面会说道)。但从这些狂悖之言中也可以看到泡沫时代日本房地产投机的疯狂。日本当时不动产价格有多高，看下面几张图:

1989年东京银座5丁目鸠居堂前,当时国土交通厅公布的当年土地公示价格1平米1亿1千万円，折合97万美元,这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，1991年最高时为1亿2千万円,从1986年开始此地一直蝉联日本地王30年，现今价格4000万円,跌了差不多有2/3。下面再看看，泡沫期日本全国平均地价的变化：

从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了5.36倍。1986年广场协议后次年是个重大转折点，1985~1986年全国土地价格近乎翻了一番。2015年日本全国平均地价是14.99万円,可以对比一下。再下面是东京的历史地价，2015年是84.15万円,折合人民币5.25万，仍然要比中国上海贵。

推高房价的因素当然有很多，投机肯定是主因，但为什么会产生投机行为的土壤，这是最值得深思的。

广场协议后,大家都知道日元兑换美元升值了一半,出口企业利润受到下降,仅1986年一年日本企业在因日元升值问题上便损失了8兆円。为了帮助企业走出困境,日银采取了降低企业贷款低率，放宽企业贷款融资条件办法,由过去连续8年的5%以上一下子减低为2.5%。以此希翼减轻企业债务。

一般而言这种做法在通常都会产生利好结果。但这次的问题有点复杂，虽然贷款优惠了,企业融资压力减轻,但因为对欧美海外市场未来的不确定性，以及国内高工资,都不肯在国内加大设备投资，何况日元升值进口原料成本便宜了不少,很多企业为了省钱省事,就更不再寻求产业链式发展。大企业开始把目光转向劳动力廉价的以中国为首的东亚发展中国家,为了避免与这些国家交易摩擦,通常选择当地生产及设备投资。而中小企业则没有那个能力,把精力放在出囗转内销。这样虽然看似企业仍然维持景气面,但实质日本产业空洞化。比起这个更严重的是贷款利率阧降了一倍,过快过急过松又不及时做调整,企业手上流动资金增多,形成了过剩的局面。据三井住友信托银行经济研究课1999年报告,1986~1988三年内,日本银行业一共向日本民间企业提供融资67.5兆円,由贷款利率下降产生企业过剩资本高达20兆日円,这么大一笔资金在社会上流动,肯定是要出问题的。不久随着1987年中曾根政府公共事业建设大规划公布,建筑地产业大利好形势下,这些企业为追求利润,肯定把这部分钱投到房地产上,推势助长了地价也成自然。

另一方面,银行给企业贷款利息减低,势必也要降低付给民众的存款利率,减轻自身压力。同时降低存款利率也被认为拉动内需,刺激消费的不二法宝,实际也不见得,至少在中国银行钱转入各种理财产品中,后面就不说了……1986年「公定步合」同时,日银把1.75%的活期存款利率降为0.26%,利息降低,一些日本老百姓看到不动产翻倍增长,怎么可能忍住,也把毕生储蓄压宝了上去。同时因为外汇套利关系,国外热钱也拼命涌向了日本的房产与股票市场。

(1965~2013年日本银行普通贷款利率,活期存款利率变化图,可以看到1991年开始贷存两种利率开始突然上升,这是日本政府认识到资本过剩性的重大问题,大藏省与日银的官僚菁英认为此时亡羊补牢,为时不晚,但结果是木己成舟,悔之晚矣。)

很多人肯定要问泡沫时代房地产投机问题有多严重疯狂,日本1988年末全国公示土地总价是1842兆円,美国的地价总额为403兆円,换句话说,一个日本列岛可以买下4个美国不止,而东京23区总地价是411兆円,所以才会说一个东京绝对可以把美国买下笑话。泡沫有多严重呢? 1989年日本地价攀升至２１３７兆円、１９９８年末最低时候是１３８８兆円,749兆日円的泡沫值,相当于1989年日本国民生产总值2倍。

(70年代初8%高存款利率时代与泡沫经济时代土地投机收益比较图,两者获利比较,看了这便一目了然。)

当然数字是空洞的,最震撼的社会实情。中国炒房最高峰只听过夫妻离婚,父子对状公堂,但从没听说过为此杀人恶性案件,日本就有一件:

1989年11月东京杉并区发生了一起命案,一位叫冈下香的42岁中年人,杀死了一位居住在东京杉并区的82岁名叫远藤的孤寡老太。事情起因很简单,这位老太和子女别居,最重要有一幢公寓,市值4亿円。冈下香假意交往,并打听到这位老太长女何子身体不好长期住院,于是找到以前做保险认识的一个叫清水芳三同事,和何子交往并结婚,婚后不久,两人欺骗母女二人,把名下公寓财产改为何子名下,并伪造一份房产契约书把公寓以2.8亿円成功卖出。事发后三人(还有1人是冈下香的情人,本案从犯)本想卷款逃跑,但被远藤发现,冈下香便一不做二不休绞死了老太,逃跑途中又黑吃黑,把清水芳三射杀。冈下香与情人辗转日本各地潜逃，于1995年在茨城县被捕,2005年冈下香被执行死刑。

这件事背景无疑是东京地区房价炒高过于夸张,1990年在东京买一户60平米小户都要5千万円以上,基本上按当时4百万円工资标准,这要不吃不喝干15年,这让很多怀泡上京梦的日本年轻人忘而却步,甚至很多日本国民认为东京人不劳而获,在吸地方上血汗钱,批评政府哄抬地价。

上图为东京港区附近汐留CBD,这片建筑群现在云集日本电视台,电通本社,住友地产日等本顶尖企业。北边3公里不到就是银座。但上世纪80年代前半叶,这里是日本国铁会社汐留货物转运场。87年国铁民营化时,这块地总市价是2.1兆円。而日本国铁负债37兆円。这块地归日本政府所有,按正常想法肯定变现还债。但当时日本政府想卖却不敢卖,因为这么高价格出卖,国民又得骂政府哄抬地价，贱卖吧又不舍得。这样一直拖到1997年方才以3723億円 卖出,仅为泡沫期1/7。

(88年东京都港区青山南骨董通一座民宅,立牌上写 “此土地家屋绝对不卖,结局是1991年该地变为小商住两用楼,推测转卖价格1.6亿円。96年时这座楼变卖,价格只要730万円,跌了22倍)

在日本地价和房价不一样的,因为允许民间买地自建房,所以日本住宅大体可分一戶建、团地、商品房、单元宿舍、农家五种。而地价通常比住宅价贵一些。在这里答主指的是商品房,上一下答主所说的戶型图：

上兩张图是1980年代日本最经典的A、B两种商品房户型,3LDK就指三室一厅,80年代后半期东京都心区地价高腾,往郊外建居A和B型会稍大一些。人家可不算公摊,还带基础装修,所以基本上和我国现在商品房小户型相当。我国现在居民住房主趋势是商品房,所以最有参考意义。

首先答主这里所说这种商品多层住宅楼在日本正式名叫「マンション」,由英语Mansion变过来的和制英语的片假名表示写法。英语里Mansion 意为豪宅,但在日语里特指的是商品住宅楼。这种小户一般型具体叫「分譲マンション」,汉语怎么翻倒有些头疼,就暂且叫单元型商品房。这种商品房始于侵华战争中1940年「地代家賃統制令」公布。战后1960年到现在总共经历六次高潮,基本每隔十年一次,70年代大众普及化,80~90年质量向上期。东京都商品房历史价格,答主只找2003~2014推移图,但还好找到东京都23区之一江东区1平米商品房价推移图,凑合着看吧,差不多:

(1990年江东区商品房价格每平米110万円左右,60平米也就是6600万,但87年时候只要43万円每平米,2580万,房价翻了2.5倍。按泡沫全盛期日本平均工资400万円算,不吃不喝16.5年。江东区还算都心地价偏中的区域，到外围足立区还能降价25%左右。不过一般大学毕业两三年工薪阶层在东京买商品房确实不吃不喝要12~15年。但1985年前只要30万円一平,1800万円,  按330万円工资, 不吃不喝5.5年,所以一般泡沫前期日本人买商品房或一户建大多选择贷10~12年就够了,但房价一翻2~3倍,压力也上来了,25~30年也常态化了。

(附上东京23区示意图,东京地价是以港區为南北大致切割线西边贵东边便宜,最便宜是足立区,最贵的是港区,现在地价差了6.3倍,地区居民收入比323万円对904万円)

下面说说日本全国与东京以外的商品房价格,和我国极不一样的是,日本商品房历史上一线城市与全国平均房价从来没出现过2倍价差的情况,来一张图你就一目了然了:

(1973~2012年日本全国.首都圈.近畿圈新建商品房以70㎡「大致实际相当于我国88㎡」标准,平均售价趋势年次推移表 这里首都圈指的是埼玉、千葉、神奈川、東京都、1都3县。近畿圈指的是大阪、京都、兵库、奈良、和歌山、三重、滋贺2府5县)

全国平均最高价位出现在1991年 4480万円,首都圈为1990年6123万円,  近畿圈为1990年的5520万円,虽然呈跟风涨趋势,但依然可以看到在炒地皮最火热时候,三者居然不是差距悬殊。

下面是1973年至2012年全国、首都圈、近畿圈商品房价格最终上升倍率,40年至今全国只有3.5倍,最高峰时也只有4倍不到。

1:″东京都汤泽町”

在当今的中国如果说哪个地级市房价能超过省会差不多两倍，恐怕只有旅游胜地海南三亚了。2016年5月海口市的平均房价是8406 元/平方米，而三亚5月均价是14905元/平方米,2014年最高涨幅到18000元/平方米。在三亚买房的，三亚本地人都知道是外地的投机客要么是富翁土豪。在泡沫时代日本也有一个这样特殊的地方能够见证当时不动产投机的疯狂：

1989年获得当年日本新闻协会“地域与社会部门大奖”是名不见经传的新泻日报社报道三部取材班从1988年12月初到1989年6月半年时间内连载的「東京都湯沢町」的特别报道，1990年编本出版。该报道对汤泽町五年地价翻6.7倍，地产开发规模12.4倍，雄冠全国的异常现象进行强烈的质疑与抨击，惊动了的当时的日本社会和政府，由此日本的国税部门开始加重二手房交易税比例以及导入地价税，试图遏制疯狂的不动产投机市场。

这个东京都汤泽町在哪？看到上图很多人都已经猜到了，肯定在新泻而不在东京。汤泽町地处新泻县最南端鱼沼郡, 北邻群马县,背靠日本中部谷川连峰山脉，总面积357平方公里的环山地貌,约为北京丰台与西城两区总和,东京都小半个23区。1990年日本海一侧最大都市，新泻县首府新泻市土地公示均价为23万8363円/平方米， 而这个地处山奥,人口不满万计的小城公示地价则是48万5612円/平方米。

为什么这个小城地价翻这么高？ 其实祸由还要“怪一下”日本文豪川端康成先生，战后的汤泽虽然举办各类滑雪比赛，但不过是一般旅游景点。1968年川端康成由小说《雪国》获得日本首个诺贝尔奖，这部长篇小说的舞台地“雪国”便是汤泽町，一跃又多了个全国瞩目的人文胜地名号，从此名扬四海，1973年借由此地苗场滑雪场举办国际雪上竞技比赛成功，日本西武集团在当地扩修了苗场旅馆，容客率由过去的1222千人涨到了4532千人，逐渐聚拢人气。1975年暑假，就读成蹊大二的安倍晋三便和同学三人自驾游，1982年11月上越新干线开通，1984年11月关越高速通车，从东京新桥站到上越汤泽站由过去2天1夜缩短为84分钟，1987年5月『総合保養地域整備法』颁布，土地审批宽松，贷款更方便，不动产企业迎来了梦想中的“春天”，由此该地迎来了地产发展大跃进最好契机。

噢，对了，1987年末还有一件事有场外推波助澜之势。1987年11月由当时红星原田知世主演，松谷任由实献歌的东宝恋爱电影「私をスキーに連れてって」《带我去滑雪吧》热映,掀起了日本列岛滑雪热狂潮,1988年全国外行滑雪人次达1478万,比前年增长了近35%。

(《带我去滑雪吧!》这部电影是当时默默无闻的三上博史成名作。此作留给当时泡沫时代的芸芸东瀛屌丝的最重要三件事，想泡妞你如果踏不进六本木，就要约她去滑雪，其次还要一部丰田塞利卡四轮驱动旅轿,再帶一部佳能防水便携照相机。如果你是小眼睛女生,雪地帽加滑雪镜绝对是加分项……)

1988年全国大型不动产建设公司鹿角、西武、丸红、东急25社全部在汤泽开发房地产，当年全国卖出的度假公寓户数是11,564戸，其中3912户1/3强是在汤泽町。要知道1988年汤泽町登记户数3127户,人口才9458人。按当时汤泽町町役所和观光委员会的规划，以1985年为汤泽旅游振兴元年，历时六年，截至1991年全町要建成65栋16266户、容客量48500人的度假公寓，这还不包括17座总容客9.6万人的大型度假旅馆酒店群。

当然房地产商不是傻子，他们这么大兴土木也有自己的理由与数据支撑。其中最为主要的理由是三个：

①   新劳动法对周休两日制，年休假不少于20天的普及，交通进步带来的通勤时间大缩短。造成了来汤泽游乐的客群大部分于礼拜五晚间到，次周礼拜一晨回，一周居留时间为两天3夜。

②   汤泽町接待入宿游客量1980年为203.4万，到1988年已经攀升至832.6万人次，同时期县府新泻为693万,为日本除首都外，接待游客量最高的地方行政町市村，比热海还多47万，雄踞日本第一。其中812万人次游客来此的目地是为了滑雪,占据了54.9%的全国市场。而86.1%来自于县外，为716万人次，汤泽町平均每日留宿量大约在1.8~2.6万人次。

(这是汤泽町最辉煌的时候,1992年接侍滑雪客818万人。而2012年日本全国滑雪客才770万人,800倍人口流差,这也是不动产商和投机者驱利的源动力。)

③   1987年2月后日本央行把企业基准贷款利率进一步降低到2.5%，融资过剩。而全国六大都市圈土地斗争火热，不动产业把目光与资金放在了“日本人另一半生活”的地方行乐休假地属于当时“业内基本常识”。南至冲绳北抵北海道，哪里都在掀起建设狂潮，各地唯一不同不是以不变应万变，坐以待毙，而是选择建酒店，游乐设施还是公寓的“极乐死”……

(左上图1989年5月汤泽町浅贝地方的道路场所指示牌，中间牌子上密密麻麻写满了68处度假宾馆与公寓。左中图，礼拜四夜中里地方松川桥度假公寓大楼夜9点的屈指可数的家灯，1991年当地一座度假中心建设工地，最上端图为90年9月汤泽町俯瞰。)

「国境の長しンネルを抜けるとマンションの林であった」

“穿过长长的国境隧道那便是钢筋混泥土之林！”

新泻日报的特别报道当时把川端康成《雪国》开头“穿过长长的国境隧道那便是雪国”改了一下，揶揄昔日文豪笔下孤寂安详的小町变貌。而对公寓购买者身份，购房动机新泻日报记者班赶赴首都圈也做了一番深入的调查。以从东京创艺广告代理店获得的725份购房户主资料解析：

39岁以下购房者占23.6%，40-50岁占43.6%，50-60岁24.6%，60岁以上8.2%。40岁社会中坚层为购买主力。

购房户主平均年薪或退休金1772万円,最高者2亿1700万円,最低者398万円,其中1800-2000万円左右人比例最多占到了48.7%，500万円以下人群17.2%，属于日本社会高收入人群。做为对比,当地汤泽居民平均年收不过289万円,差了近6倍。

购房户主出身地：东京区部70%，都下11.8%，神奈川10%，千叶3.6%，琦玉2.7%总数98.1%的首都圈人，所以报道要称之为“东京都汤泽町”就是这个原因。而户主年间平均滞在汤泽时日只有37.4天,每回平均滞在天数2.7日，冬季利用率高于夏季。

购买度假公寓面积56-125平方，其中以56平方2室一厅或2室人数最多，达57.2%。购买公寓平均价格2675万円左右。

渡假公寓购入者84%属于已经持家有房者，其中这里面仅9%第一套房有贷款。但在汤泽购房人群中68.3%都选择贷款。购房者动机调查这一部分最艰难，电话与登门拜访取得的有效资料只有286份，40.8%的户主选择“疗养和健康”,17.1%的户主选择“长期滞在余瑕活动地点”,投资选项的只有3.4%的人选填。

报道虽然没有指名道姓这些东京购房者肯定是出于投机目的多，但另一个数据却出卖了他们内心，725份资料中在汤泽购买2套或2套以上户主有107人，其中115套房正被挂在不动产交易公司。

(1994年10月末,汤泽町铃兰滑雪场外停满的滑雪客车辆,此年汤泽的年客流量为709万人次)

再说说房地产开发对当地居民生活的影响。取材班对汤泽居民,町役所公务员,派出所警察,中小学教师生徒都进行采访问询,发现对于外乡人大量涌入存矛盾心理。较多几个负面是：

“全町农业用地面积减少了68.2%,绿地量不足以前1/3。”

“上流河川边建设大量产生的工业污染物和垃圾沿河水下行,严重影响了当地居民饮水安全。”

“因为那些高层建筑和旅馆兴建,我们农家连一点阳光都享受不到!”

“一到周末滑雪场附近道路就被外来游客车辆占满,公共交通出行不便。”

“东京来的游客装大款,一副高高在上的阔佬样子,完全不把我们放眼里!而且乱扔垃圾。”

“建筑工事者用钱诱骗当地女学生!”,“东京来的年轻人在马路边便公然猥亵女学生！犯罪率明显抬高。”等等这样的报怨层出不穷。

但反过来,对于经济获益面汤泽当地又不得不感谢这些东京阔佬。

首先汤泽町光固定资产税由1985年到1988年足足翻了2.4倍，达到22亿6871万円。町财政收入更是达到77.3亿円,分摊到全町9458人头身上,平均就是81万円一人,财收人口比率高出全国平均水准约2.7倍,排到了全国前70名。当然对于居民来说,最重要还是出让土地获得的巨大金益:

新泻日报拿JR汤泽站西侧200米处商业开发地作举例,1988年秋这里的公示地价44.7万円/㎡,折合500万円/坪,当时汤泽还只是县内仅次新泻、长冈第三高。拆迁的12户宿家平均面积75.7坪,一户就得3亿7850万円。而距离汤泽站24公里外规划都市圈外岩原农业用地价格也不低,16.2万円/㎡,53.5万円/坪。当时为了建造岩原滑雪场,收均当地29户农家名下水田。这29户农家每户5枚(1枚=10公亩=302.5坪),当时1枚水田年收益额不过22~24万円,5枚一年做到头也就100万円,但转出卖给开发商农民光卖出1枚就可获利1.6亿円,5枚就是8亿円,农民焉有不卖之理? 虽然这两地拆迁户一夜爆富,但还是觉得亏大了,第二年春,这两处地附近又开发,还不如自家地段地价又分別涨到了57万円/㎡,27.4万円/㎡,白白少赚了1~3个亿。

1985~1989年全町出卖土地有1178户,占全町户约1/3,其中不乏五年两次转让“幸运儿”,平均获金1.72亿円区间。70年代这里还是新泻人看不上眼的穷山沟,这里留守男生普遍面临娶不到日本老婆,到菲律宾买媳妇还得借钱的境地「嫁不足問题」。现在怎么可能，新泻人倒插门还得上门口排队去。

当然好日子不可能一直有,泡沫崩灭后,汤泽从昔日的天国坠落凡间。现在町财政负债165亿円,主要是58栋14,695戸、总面积93万7636㎡的度假公寓如何处理,现在这些度假公寓就是空在那完全不用,每天还得6500万円左右维持保养费,每年13亿円的固定资产税滞纳金,有些公寓现在甚至沦落到免费送的境地。

(破灭第一个信号是滑雪客量大幅下跌, 2013、2014连续请本田翼、广濑姐妹做为广告代言,但完全不顶用。15年现在人均客流量又降到了201万人。)

(1992建成的32层Ⅴictoria度假公寓「ヴィクトリアタワー湯沢」,当时单间炒到了7000万~1亿円东京区部价,现在价值多少呢?)

象这样20万人民币出点头,带装修的公寓,甚至10万都不用在汤泽町现在比比皆是,哇塞比中国三线还便宜。屌丝请不要激动, 日本有些房子是很便宜,但背后固定资产税,维持费,物业费可不轻松,一年下来40到50万円,而且某些房产规定10~20年内不准再转手,转手也很难卖出,除非真心定居,一般做投资肯定得不偿失,白做接盘侠,当然土豪请便……

2:东京土地大战争:

咦,很多人会说这不是《龙珠Z》里赛亚人和大反派弗利萨嘛? 答主怎么把晾出来?

如果答主告诉你，其实这两个漫画设定都和泡沫时代日本不动产有关，95%人的估计打死也不信。看下面几张图，估计一半人就恍然大悟了:

抱有这种想法也并非赛亚人，还包括弗利萨。虽然很多人也弄不懂贵为“宇宙帝王”的弗利萨一不泡妞二不炫富，要钱干嘛? 但原著动漫中确实这么设定的，看来钱确实不仅在地球，至少在第七宇宙也是万能的。而漫画中赛亚人这项“伟大工作”在日本现实中也存在，当时日本人称为「地上げ屋」，用中文转译麻烦些， “不动产拆迁恐吓组+问题土地处理班”可能更易于表意。1988年《龙珠Z》刊行时，日本的DB粉第一印象就是鸟叔在揶揄现实，并把弗利萨戏称「宇宙一地上げ屋」。诸君不信,可以自行上维基日语版查……

上面只是一段引文，可见日本地价的狂飙突进都已经成为“深隐不出御宅Ⅴ神”都无法漠视的重大社会问题。下面就谈谈东京首都圈内如火如荼的“土地大战争”。

和地方不同，东京地价的飙涨和1987年的『総合保養地域整備法』没有多少关系，而是自70年代后半期便开始甚嚣尘上的首都整备计划：

1977年7月13日纽约大停电后，日本政府与各界专家讨论起市域人口比纽约还多107万，市域面积少170k㎡，城市机能更为繁杂的东京的应灾能力与饱和人口极限，从而引发社会上迁都与扩都广泛争论，1978年迁都说被彻底否定后，1985年5月日本国土厅下属大都市整备局历时七年调查发表了一份『首都改造計画－多核型連合都市圏の構築に向けて』(首都改造计划-多核心联合都市圈构筑草案)，其中明确未来东京建设四点理念方针,这四点不是本文主题就不写了,这但现在北京首都副中心建设大纲其实非常接近,总结一句:

「首都全面脱工业化,向国际商业金融中心转型,由过去主要机能地的千代田区、港区、中央区单极化发展模式向周边地域分散 ,建立若干个“职住近接一体自立型”的卫星城。」

这份计划内其中有一子项目标现在遭到很多日本人指责:

「力求到昭和75年2000年,首都23区部从现有的3700ha，再新建土地面积约5000ha,·总办公面积1千万平方米,5千个写字楼与250栋55层以上的超高层建筑。」

(两张图为东京23区部办公用地总利用平方1986~2015年推移图,最高峰总值不过是1990年485万平米,总计划一半量都用不到,2000年更跌到264万平米,2015年数据也差不多,可见土地资源严重浪费。)

5000ha=50平方公里,东京23区总面积619平方公里,这意味着近1/13的区部土地要进行一场庞大的外科手术。在这个星球上屈指可数的黄金地区动刀,  谁最开心?依次是银行,不动产商,区部地主。

1985年人口普查东京23区内总人口为835万，首都改造计划涉及搬迁住户24.9万轩,73万余人,町工场700余家,商业会社事务所1100多个。坦诚地说这些涉及建筑大多都是30~40年前战后昭和20~30年朽旧木造危房,人口密度集中，耐火抗震性差。按日本4口之家50㎡最低住房保障标准，区部内满足这一条件还不足两成，搬迁或改造是迟早的事情。但问题是多数住户不想搬迁或者坐地抬价。

而日本土地我们都知道是私有制的，买卖土地出于双方自愿原则,即便政府公共事业工程收用土地遇到当地居民反对，按『日本土地收用法』也无权“行政拆迁”,要经过第三方组织各都府道县土地收用委员会独立核准裁决方能执行“判定拆迁”，收用委员会对被拆迁户的经济补偿，房屋安置，工作就学生活影响以及有无潜在或尚不知情的被拆迁户,都需要调查清楚,并进行细类评估，因为程序繁芜,2001年改法后一般流程下来,需要1~3年才能有结果,而改法前短为2年,长得拖到十余年也不奇怪。

1982年发足1996年开业的东京千叶高速铁道，其中八千代市萱田地区、夏见地区,饭山满站三段田地征用，因地主开价3~8倍以上,前后征地谈判审核耗费了近17年时间, 结果高铁被迫四度改变沿线方案,1993年夏见地区原定一段150米长,7户民居通过的地上线因判诉高铁侧败诉,改为480米绕行地下线,花了27.2亿円，你以为贵了，其实划算，那7户开口价可是32.8亿円。而在东京都心修路更贵,1米公路,你没听错,的确是1米,曾出现过3亿2000万円天价费用,为什么? 此地是我宅,此树是我栽,要从此路过,留下买路财。

当然为何仲裁时间这么长?很多中国人会说那是人家法律体系健全,官家不能胡作非为。

凡事不要想当然！其实哪里是这个原因哦？

1951年『日本土地收用法』颁布施行，1965年爆发了至今未绝的成田空港建设斗争反对运动，日本政府就数度暴力强拆征用民地民田，当时佐藤荣作内阁以为机场周边都是满洲回国的“开拓团弃民”，用钱就可以搞定了，但要知道这些被上层大人物称呼为“弃民”在东北那些年跟马贼，中国老百姓，俄毛，关东军，抗日联军可没少干过，论阶级斗争经验比政客更熟门熟路，一转身便和日共、左翼团体吴越同舟了，形成声势浩大的反对联盟。1978年5月20日成田机场开港，参加典礼的不是国内外游客，友好人士。是4千5名镇暴警察，和2万2千多的示威群众与左翼激进团体。运输大臣福永健司在致辞中不得不强作镇定地说道：“我们日本老话说得好啊，难产的孩子都会长得健壮长寿！ ”

1988年成田空港二期扩展工程被千叶县土地收用委员会初审通过,不久委员会成员遭到汽车被烧,家宅玻璃被砸,压力锅炸弹袭击，各种各样骚扰攻击。委员会成员寻求当地警署庇护,但当时舆论偏左翼亲农民,警察也不敢多管,接警后只登记备案一下便没有下文了。千叶警方无做为,很快纵容该事件变异升质了,9月21日57岁的委员会会长律师小川彰回家路上被十余名反对中核派暴徒用铁棒、铁锹袭击,肋骨打断两根,左腕、双腿被打废,终生残疾,2003年因为生活不能自理，害怕连累家人,小川彰选择推着轮椅跳水自杀。

这件事在千叶影响很大,诽谤并相信小川彰收空港黑钱, 政府内定次期县副知事的大有人在。 而事件发生后,千叶县土地收用委员会成员总辞职,毕竟土地是老百姓和国家在争,命可是自己的,犯不着夹在中间左右为难白白丢了性命。这样的结果实质千叶土地收用委员会机能是停滞状态,后继新组的土地收用委员会逢到这样土地官民斗争,不管是非曲折清一色判官输民羸,因为官要不了我命,民可不一定哦。而且这样媒体舆论和民社反对派也不好把矛头指向我们，老说我们是政府的走狗了吧!

以上是泡沫时期公用事业土地官民争端一隅，在地价飞涨的年代，民间私人行为的土地买卖的竞争对抗更是激烈。一方准备借着“首都改造计划”大显身手的不动产公司，另一方是不愿搬迁或者也想在这个机会难得的成金时代狠赚一笔的庶民百姓，矛盾与利益是那么直接赤裸。私人土地交易行为没有第三方土地收用委员会仲裁判定，那怎么办？民间自然有民间那套办法，这时「地上げ屋」就自然浮上水面。

如今日本有人戏言「地上げ屋」的本质其实和不动产中介公司一样，这样说对一半错一半。「地上げ屋」1964年东京奥运会前后便存于世,只是当时日本主要住房以共有民建住宅与公营团地宿舍为主，私人房地产没那么火热，并不显山露水，且多数真的和不动产中介公司一样守法经营，和黑道暴力组织没什么关联，。1972年地产商出身的田中角荣上台,弘唱列岛改造论,一年不到就把东京地价炒高了2倍，全国翻了1.7倍。从那个时候起暴力团伙开始引入这一行当，有些人为把势力做大，和白道政财两界勾连。

（尾崎清光,四国高知县佐川町人，部落民出身。父亲酗酒赌博家暴，11岁那年父亲喝醉酒落水身亡。丧父后的尾崎更加没人管教，17岁商高二年级就学中，因为勒索欺诈同学行为被送入少年院。辍学后的尾崎跑到了大阪，最初凭借黑道上违法工作中介者而逐渐在大阪暴力团伙東組崭露头角。1969年在大阪创立「尾崎興業」，以不动产和高利贷为主要经营业务，1972年凭借在大阪积累的金脉，杀回家乡，并成功资助自民党候选人渡边勉当选佐川町町长，由此渡边勉做媒上京，让其加入自民党外围政财部会「全日本同和会」,由此开始了人生事业攀峰期。此人最大的特长就是“恐吓术”,在高知时到处派手下编造自己在东京认识多少多少达官贵人，与对方谈判，第一句便是“你小的知不知道，大藏省某厅某官是本社股东之一！ ”“这是建设省的ⅹⅹ局长的电话，我不跟你说，你现在自己打电话给他！”高知的官僚并不知道这里面玄机，有些人怕丢了乌纱帽，或者畏于上面权势便服软于他，同时他也懂得利益均沾，方便他不法牟利的官僚他也不吝贿赂，久而久之这使他在高知呼风唤雨，风头无二,即便被起诉,往往都是判3年缓期2年的“虚刑”。1978年尾崎清光以「全日本同和会」最高顾问风光上京，临行前他曾对身边人说：“用不了几年，俺也可以像龙马那样被土佐人祟拜!”,这个职位据说是他花了12亿円给当时自民党干事长大平正芳花钱买来时，借此作为上京发展人脉的资本。他在京的发展确实很快，当时只要东京搞不定的市街地拆迁，找到他总能解决，但中介费都是动辄2~3亿,这还不包括后继跟进开发项目分股抽头。他生活奢靡，在银座花天酒地，情妇都要20岁以下的，更是无人不知，人称「歩く三億円」“会走的3亿円”，即1亿2千万円士镶钻手表,8000万的手镯，3千万的两台加长林肯。1982年6月2日他在大仓饭店举行生日宴会，邀请了1000名政财两届名流，其中自民党政府高官有150名之多参加，而同日永田町希尔顿大饭店田中角荣的聚会只有8人参加，可见权势。当然物极必反，他一关西地缘者到东京抢地盘，肯定是要遭到本地帮会嫉恨的，1984年尾崎清光糖尿病入院，被3名伪装成探视者的杀手乱枪毙命。凶手事后不知所踪。大众媒体指向当时另一个「地上げ屋」新兴帝王早坂太吉,两人因文京区某地块当时争端不合,可能黑吃黑。但警方倾向于东京老牌黑社会住吉会下的黑手……）

尾崎死后的1985年，东京首都改造计划启动，这一年最为焦点的是东京新都厅的定址新建。都知事铃木俊一宣布新都厅设址在西新宿副都心,就跟万达广场永远跟着市政府跑，商业房产的开发道理也是如此。次年1986年登上日本企业所得榜第一位的是丰田，第二位是索尼，第三位则是最上恒产，2027亿円的企业所得，１８６億円法人所得。这个公司干什么的,别说现在中国人不知道，那时候日本人也是云山雾绕的。

前些年李嘉诚只囤地不建设的长和模式为国人所唾骂，李嘉诚学谁或自创姑且不知，但在日本是这家公司首创并发扬光大的,人称“最上恒産模式经营学”。

最上恒产这家以炒地皮为生的公司。社长叫早坂太吉。是尾崎清光之后「地上げ屋」行业的帝王。早坂是山形县村山郡大田石町人,旧属最上郡,所以拿最上冠名公司。其身世比尾崎还惨，小学5年级肺炎死亡，中学1年级母亲病逝，由长兄代育，中学毕业后，到镰仓当建筑工，随后涉足建卖业，渐渐发家。1973年承接了东京赤坂一座石油进口转包商大楼建筑工程,活干到一半,第一次石油危机爆发业主倒闭,于是索性自建自用,留在东京发展。在此过程中攀识了稻川会二代目稻川裕紘,并借助黑道势力扩张周边市街地。他和尾崎清光既有和作也有争斗。二者最著名的传说便是在东京都厅建址压宝。1982年前后两人都预计东京都厅不久要重建,但定址在哪二人意见并不一致, 尾崎清光从自民党内部得知1983年东京知事选,不但自民党不会支持现知事铃木俊一,社共左翼团体也对东京都知事虎视眈眈。对于东京都厅新建设计划中曾根政府并不赞同,认为都厅留在千代田最好,不必大动干戈。于是习惯先下手为强的尾崎把一半家当168亿円压在千代田旧都厅周边市街地收购上。而早坂太吉呢? 却大肆收购西新宿土地,其中最大一块地在西新宿六丁目,一千五百坪,4.8平方公里左右面积。每坪500万円,总价75亿円。最终结果是铃木俊一连任,推进都厅向西新宿转移。而几乎一夜之间,早坂太吉手上那块地飞涨了6倍多,总值497亿円,加上新宿,涉谷,中野以及在横滨与琦玉投资周边地块,当年一共凈赚了1560亿円,震惊了日本工商界。很多人认为这肯定有黑箱操作,因为铃木俊一也是山形出身,二者或许搞乡情交易也不一定,后来传出个人在“西新宿六丁目地块”有匿税行为,被地检起诉,但他补交了14亿个人所得税,法院也只判了缓期2年,舆情一时大哗。自古有钱是非多,除了白道找他麻烦黑道自然也少不了。他的老对手尾崎清光又横遭惨死,早坂成了东京其他暴力社团眼中钉,1986年在世田谷区自宅遭遇袭击,行凶者朝他客厅里扔了三颗手雷,幸亏他的法国保镖把沙发反扣遮掩,不然八成命丧黄泉。不过他的结局也很凄凉,泡沫鼎盛期妻子患癌病故,后妻没两年就要和他离婚,并索要750亿离婚补偿,后来只给了5亿调解。泡沫崩坏后,地价狂跌，投机失败，自社倒闭。2001年脑溢血突发，抢救不及，脑死亡，5年后离世。

(照片是1994年的。这便是当时最上恒产名下那块西新宿六丁目地皮,照片右侧最高建筑物就是东京都第一本舍厅,地上48层,地下3层标高243.4m,东京第三高建物。这个区域有东京希尔顿大饭店、西新宿三井大厦,富士施乐本社,住友不动产新宿分社,东京医科大学附属医院。中国那时好像戏言搞原子蛋的赚不过卖茶叶蛋,日本那时真的是卖汽车的不如炒地皮的时代。下面真有这个例子。)

除了以上两位以不正当的「地上げ屋」起家兴业。在东京地区当时以房地产闻名的还有从汽车贩卖业务转行不动产租赁业务的麻布建物会社的渡边喜太郎，开业医出身的桃源社社长佐佐木吉之助，与尾崎和早坂二人借助黑道势力不同，渡边与佐佐木则选择的是与银行狼狈为奸,做得更大,两人鼎盛期财富值都上过美国《福布斯》杂志,渡边是世界第6,佐佐木世界第12。他们二人的浮华半生可谓真实演绎了“欠银行100万,银行是你大爷，欠银行1个亿,你还真就是银行大爷!”这一流说。他俩与日本银行的故事后面再说,先说说「地上げ屋」……

(如龙0中剧情中重要配角:立华不动产公司的「地上げ屋さん」尾田纯,实际是中国偷渡者出身,这一点其实也符合历史。80年代越南、韩国、朝鲜、巴基斯坦、阿富汗及中国大陆偷渡客先后涌入日本,因为入境不合法,很多人只能从事日本人不愿做的“3K工作”,其中一部分因身份问题,极易被黑道暴力团伙利用吸收,从事违法行当。具体也可看2009年成龙主演的新宿事件)

对「地上げ屋」成员印象或者更确切点说想象是身穿西裝,脖戴金链，动不动就掏出一扎钞票甩在面前的黑社会装扮， 但很多时候并不是这样，那样的人都是「地上げ屋」从黑道上借来的“劳务派遣”，属于「地上げ屋」的最终兵器。你可以略带一点“中国黑社会暴力拆迁”印象去套，但二者又有些不一样。

前面所言从事「地上げ屋」这一行的，一般都是不动产公司,建筑事务所。会社分组分工一般有税务士，律师，会计师，土地相谈师，银行联络班，外勤人员，公关等等，和普通商社没什么两样。你会问，咦? 怎么不见暴力团伙，黑社会成员。其实这个问题问得最愚蠢，即便在中国社会，也很少有家房地产公司把黑社会明目张胆在公司内正式编制，除非老板脑子进水了或者无法无天惯了。在日本也是这个道理!

「地上げ屋」对社员的着装，仪容，谈吐要求大多要求较高，有时甚至比肩日本酒店银行服务业。像这种直接把钱塞给对方，不但极度不礼貌，也违背最基本的财务常识。再者这个道理也很简单，日本人最重礼节，不讲真心与否，至少表面工作更是NO.1,商务社交更讲究。在不动产火热的卖方市场，「地上げ屋」与居民交涉关系中是求方，优质良好的态度非常重要，多金，财大气粗并不是第一位的，倚贵欺贱，恃强凌弱在行内来说是大忌，至少表面上不能露骨。像早坂太吉的最上恒产，聘请的社员督导都是日本礼仪协会的讲师。拜访居民的外勤相谈人员，男女比例控制在4：6，而且女性不用涉世未深的女大学生，清一色30~35岁的婚后女性，这是相当聪明的一招。用他的话来说，“像家庭主妇那般特有的柔韧与耐性是本社不可或缺的即战力！”

而收买土地工作流程上，「地上げ屋」也非常注重战略战术。土地所有者，建筑物产权者的情报获取分析管理是这一行最重要的分野。为什么这么说呢？

对收卖土地而言，收购地居民家庭经济状况，成员构成，工作状况，兴趣爱好，生活忌讳都是需要了解清楚的。用这行的格言知己知彼方能百战不殆，在情报工作没有完成前不会贸然出击的。通常这类情报搜集在拜金泡沫时代并不是像现在这样很难，黑道，银行，不动产业，市井都有个人隐私流出，特别是银行系统，当时普遍是重灾区，甚至主动泄露储户资料的亦不在少数，理由后面再说。

当情报整理分析汇总后，专门会召开探讨会，按收购目标土地所有者说服难度分成上中下，或易中难三级别分档。 因为日本的土地制度与我国不一样，我国土地产权归国家所有，个人及集体只拥有土地使用权。而日本一块土地可以分为土地产权所有者，地上权所有者，日本称为地主与借家。因此实际收卖过程中想要彻底拿地，通常与这两拨人打交道是常事。一般先搞定二权合一的土地所有者、然后是地主,再下来才是借家。家庭经济状况糟糕,五口以上者,寡妇鳆夫,高龄老人,有意迁居者列为先攻,一般价格比时价高1.2~2倍,态度诚恳,拜访殷勤些，时不时还捎带些小礼品与点心,就可以搞定。当然说话也有技巧,核心嘛一句话“一定要站在对方的角度为对方考虑”。最难人群是贪财奴,大土地主以及有些社会能量的主,这些都可放在末端处理。总之由易向难逐步虫食,到最后基本上只剩下最难缠的钉子户时,“先礼后宾”依然无效才露出“狰狞面容”动用“最终兵器”,而且这种兵器只能夜间使用……

与地主、借家交涉过程切忌人多场合,拜访对方时若遇亲朋好友,肯定知趣退返。理由是时机不对,人多嘴杂以及礼貌考虑。这一行最难关是碰上集体地主与户主联合抵制或要价谈判,有的甚至会委托律师交涉,碰上这档子事只能自认倒霉,个个说服击破的例子不是很高,最终只能多掏钱或者“最终兵器”登场……两方闹得不欢而散的例子很多,而且容易招惹警察与媒体关注报道:

50年代后半期红极一时的「NHK三人娘」之一女优马浏晴子在1969年东京港区赤坂一等地买入一户高级公寓。1986年东京大改造时段,这座公寓土地所有者出让了土地给「地上げ屋」,因为入住这幢公寓的都是中产阶层,没人想卖,于是遭到了深夜里「地上げ屋」的暴力骚扰:比如拉电闸,喇叭扰音以及丢死猫在住户门口等等。不堪骚扰的马浏晴子主动站起来,做为地元居民代表起诉对方事务所与背后的不动产会社,这场官司因为没有直接证据能够证明骚扰人员与「地上げ屋」二者雇佣配属仕事关系前后共打了三年,为此马浏晴子当时不顾事务所反对放弃了演艺工作,全力投入反「地上げ屋」示威运动中,因为媒体曝光,媒体开始关注这一社会现象,但反过来说,社会地位高阶层都受到「地上げ屋」的骚扰,官司还得舆论引爆,庶民层的困苦与无奈可想而知。

(左为『朝日新聞』1987年2月东京港区一处拆迁了一半的旧木造民居地。右为『每日新聞』同年3月9日某版面曝光的东京土地交易中各种不法行为。)

(1987年东京塔展望台远眺增上寺、JR滨松駅,世界贸易中心大厦方向与2014年景观对比)

随着东京都区越来越多的居民外迁,和层出不穷的土地收买纠纷,日本的土地矛盾日益严重,所以1987年NHK电视台夏秋特意制作了一档3期连播的日本土地问题特集节目,并在第三回组织450人现场规模探讨会,邀请建设大臣天野光晴,东京都知事铃木俊一,三菱地所会长伊藤达二,住友銀行专务森川敏雄等财阀政要参加。标题很犀利:

「世界の中の日本　土地はだれのものか」《世界中的日本: 日本的土地究竟是谁的?》

(「地上げ屋」的深夜敲门声,一面用铁棍敲门,一面叫嚷,绝大多叫的是「こんばんは」、「やすみなさい」“晚上好”，“晚安”之类寒暄语,绝对不会叫「土地を売ってください」　“请把土地买给我!”这类明话,谁说谁就是TM真犯二,准备去东京湾喂鱼吧!)

(池袋某户民家二楼被扔“高压锅自制炸弹后损害情况。下为己经被「地上げ屋」收购的市街地房产,上面会用红漆喷上「立入禁上」字样,以示房产易主,同时给周围不愿动迁居民造成压力。不过以上这种方法都是走极端的个例,刚好被NHK逮到,抓住不放理由,往下你就知道了。)

(某不动产公司两名相谈士与一位家住台东区的老人交涉。1987年台东区地价号称“一个区能够买下丹麦”。该老人家中只有自己一人,在当时有产独居老人被业内称为“超一等优质客户”,因为又多地既好骗,该老人家三层带院房,地多少坪没报,但听对方报价是1953万円/坪时,只是“噢“嘴里重复了一遍,但没有答应,看神情,老人家对这个报价不是很满意,去年该区平均公示价是1785万 /坪,琢磨着怎么还得涨个20%，年尾公示果然比去年涨了30.9%,为2337万円……)

(东京某都心分让团地式商品房摇号抽签式,55㎡总价6200万円,你别嫌贵,东京团地商品房摇号率1/3700,记者采访时问这位年轻妈妈没抽中感想时:她无奈说运气真背,我们家都两个小孩了,真想要这套房。NHK现场记者鼓励安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200,这位妈妈愿望估计还不如去赌赛马来得高。)

(响应日本政府号召,在东京圈域茨城县南部牛久买房的泷田荣先生,房价是比东京便宜了3倍,但随之而来通勤问题,泷田荣先生公司在东京五反田,每日单趟通勤4个小时,所以他的夫人每天凌晨4点就要起床做饭,4点半就要催促先生赶紧走。夜里10点多等待丈夫回来，如果外面有应酬，索性就让他住东京了。)

(节目最终回是450人大研讨会,最高潮部分。现场观众直接指责政府官僚不做为,坐视地价飙涨暴走，老百姓买不起房。土地都到了大资本家手上。有人甚至建议政府应即刻冻结全国住宅价格。特别是东京知事铃木俊一和建设大臣天野光晴被骂得最惨,国土厅厅长綿貫民輔因为去冲绳出差公干,碰上连继雷雨天航班延误,没有参加节目,被报纸抨击故意逃避责任,不得不3次登报公歉。节目播出后三天,NHK便收到了2万个来电,反响热烈。中曾根康弘责令建设省,国土厅联合出一份全国土地问题临时调查报告。10月22日,在首相官邸,海内外记者众目睽睽之下接受这份答申报告,并信誓旦旦保证“政府必一生悬命解决好土地问题!”但实际上中曾根耍了个花招,他可没说自己任内的政府还是下期,两天后他在自民党党代会上指名竹下登为接班人,11月6日内阁总辞职,这个烫手山竽顺理成章甩给了竹下登。)