若问北京城哪里的京味儿最浓，

得到的答案或许千人千面，

但前门永远是第一候选。

▼ 中轴线上的前门大街

这倒不是因为宏大庄严的前门楼子，

也不是因为通行皇家仪仗的前门大街，

而是因为这里诞生了专属北京的生活场景：

▼ 前门牌楼形制为「五间六柱」，在京师九门中最有牌面

全聚德的鸭子、八大祥的缎子、

同仁堂的方子、广和楼的曲子……

虽然消费风尚会因时而变，

但最纯正、最高级的京味儿，

始终都在前门。

▼ 前门区域改造项目北京坊

因此，重现京味儿生活，

就是前门历史街区更新的永恒主题。

▼ 前门区域三里河改造项目，呈现出的京味生活

01

前门三级跳！

从城郊草市到核心商圈的区位跃迁

要理解前门的城市更新逻辑，

就得回溯历史，看看引领风尚的

京味生活体验地是如何炼成的。

在前门大栅栏，

有家名为内联升的老字号鞋店，

寓意驰骋官场，连升三级。

这本是对顾客的美好祝福，

却恰好与前门的发展脉络相契合。

历经元明清三代，前门也完成了

从城郊草市到核心商圈的三级跳。

▼ 内联升的朝靴曾是清朝京官的标配

1276年，

「超级工程」元大都竣工，

在南垣丽正门之外，

就是大众所熟知的「前门」。

▼ 丽正门外的商贸聚集区示意

从诞生起，前门就与商业结缘。

为了便于运输物资，

郭守敬主持开凿了通惠河，

打通了京杭大运河进入北京的

「最后一公里」。

随着南北杂货源源不断地流入北京，

直接推动了两个地方的商业繁荣。

▼ 吴仲撰《通惠河志》中的「通惠河图」（中国古代地图的方位习惯与现在相反，为上南下北左东右西）

▼ 曾经商舸云集的通惠河已成为北京最好的水上运动基地

一个是积水潭附近的钟鼓楼，

既是运河终点，又毗邻皇城，

自然成了当时的商业核心，

如今游人如织的南锣鼓巷正是其中的一部分。

▼ 熙熙攘攘的南锣鼓巷

通惠河带动的另一个繁华之地便是前门。

按照元朝税制，

商人需缴纳商税后才能入城交易。

为了降低成本，

商人们在车水马龙的丽正门外逐渐聚集，

让前门成了天子脚下的避税天堂。

根据《析津志》记载，

当时前门已经出现草市、

肉市、鱼市等专业市场，

甚至出现了酒楼等永久性建筑，

迈出了发展的第一步。

到了明朝，前门时来运转，

连吃两波政策红利，

华丽变身京师正中央的繁华商街。

第一波红利来自永乐皇帝修建的「廊房」。

当年，刚刚迁都的朱棣

为了振兴百业凋敝的北京城，

开始在城门附近大规模修建廊房，

用来「召民居住，召商居货」。

▼ 铁树斜街→大栅栏西街→大栅栏→前门大街，是连接金中都和元大都的要道

在前门就有四条廊房胡同，

其中最特殊的是廊房四条。

它是连接金中都和元大都的交通要道，

本就热闹非凡，如今借势廊房，

更是旺铺林立，豪商聚集。

由于廊房四条的商户太「壕」，

就连修建的防盗栅栏都比其他胡同高大不少，

因此得名「大栅栏」。

▼ 大栅栏牌坊

而第二波红利则是嘉靖皇帝修建的「外城」。

虽然只是一个半吊子工程，

但外城却彻底改变了前门的区位，

使之成为北京城正中央的「百肆天街」。

自此，大栅栏、打磨厂、鲜鱼口、

西河沿四大商街声名鹊起，

最早的商业会馆群落也在前门初步形成。

▼ 三里河入口处的浮雕，还原了商业繁华的鲜鱼口

但明朝的前门只是一个商贸集市，

许多商铺还在使用火患严重的棚屋

作为经营场地。

而真正高级的京味儿消费场景，

仍在孕育之中。

清朝的前门迎来了一群「上流贵人」，

完成了从商贸市场到京味儿生活体验地的蜕变。

前门的这群「贵人」，就是因满汉分城

而被赶出内城的汉族官员和豪商。

这些「跨城通勤」的贵人选择在商业繁华，

又靠近办公地的前门安家置业。

▼ 前门东区是会馆最集中的地方（《前门地区会馆历史与现状》配图）

这些人大都是各地在京城的意见领袖，

为了增加圈层凝聚力，

他们在前门大肆兴建会馆，

吸引全国各地的考生、

商人和新晋官员们在此聚会。

这个群体有学识、有品位、有眼界、

还很有钱，消费层次自然也高。

在需求引导之下，前门商业开始迭代。

▼ 江西新建会馆

第一种迭代是「地摊变潮牌」，

也就是前门老字号的崛起。

他们往往专精一业，

产品和服务水准获得了官员和皇室的认可，

这才能引领京城消费潮流。

比如正明斋饽饽铺常年为宫廷宴会供应糕点，

同仁堂从雍正年间就为皇家提供御药，

内联升的朝靴

更是每一位京官的必备「工装」。

▼ 瑞蚨祥绸缎

在这些「上流需求」的牵引下，

逐步带起了一股京味儿时尚潮流。

「头顶马聚源，脚踩内联升，

身穿八大祥，腰缠四大恒」

就是当时最有范儿的时尚穿搭。

第二种迭代是形成了「京剧饭圈」

这种独特的文化生活方式。

乾隆年间四大徽班进京，

在北京城引领了一波梨园风潮。

▼ 位于前门鲜鱼口胡同内的天乐园大戏楼

上到王公大臣，下至平民百姓，

「他是人呢，就得听戏」。

但清政府禁止内城开设戏园，

于是前门再吃一波「政策红利」。

▼ 梅兰芳和孟小冬都曾在前门大放异彩（来源：Wikipedia）

七大戏园尽数坐落于此，

名角群英荟萃，粉丝趋之若鹜，

甚至催生了一系列「饭圈操作」：

粉丝们不仅一场不落地观摩偶像演出，

还时刻关注着偶像的菊榜排名，

时而Cos偶像的经典造型票戏过瘾，

时而斥巨资与偶像奔现「打茶围」……

围绕这个狂热的京剧圈，

戏楼、茶馆、堂子、戏服店等

相关业态在前门扎堆，

形成了京味儿文化生活高地。

▼ 位于前门的广德楼兴建于1796年，是北京现存最古老的戏园之一

而第三类迭代则来自中西方文化的交融。

进入20世纪之后，各种舶来的技术与业态

给前门注入了新的活力。

大观楼拍摄了首部国产大片《定军山》，

开启了中国电影产业的帷幕；

西河沿成为了中国第一代金融街，

交通银行和盐业银行都坐落于此；

而老北京四大商场中，前门更是独占三席，

包括鲁迅先生打卡34次的青云阁。

▼ 中国电影的诞生地大观楼

可以说，民国时中西合璧的前门，

到达了最高光的时刻，

各种超前于时代的生活场景开始在前门诞生，

创造了最有格调的京味儿生活。

▼ 百年交行最早就是从前门起家的

02

更新思维革命！

不要「一刀切」，要像绣花一样精细

然而，纵然经历数百年繁荣，

前门终究躲不过盛极而衰的命运，

主要原因有三：一是王府井、西单、

三里屯等新商圈先后崛起，

分走了北京城的消费客流，

前门不再独领风骚。

▼ 王府井是老北京四大商圈之一

二是由于前门地区长期疏于管理和保护，

建筑遭受了持续性破坏。

到前门大街改造前，

受文物部门认定的保护建筑只剩下两处，

超过50%的建筑被认定为危房。

第三，最致命的是，

作为前门商业主力军的

老字号们正在逐渐凋零。

根据新华社2006年的统计，

在1600家政府认证的「中华老字号」中，

有90%面临经营困境，

前门商气的根基也因此动摇。

▼ 面对以三里屯为代表的新时尚商圈的冲击，前门必须改造升级

2001年，为了迎接北京奥运会，

前门大街更新改造正式启动。

项目采取统一开发运营的模式：

在半年内集中完成拆迁，

统一规划，统一风貌，统一招商方向。

尽管如此，从2008年开街以后，

前门大街的商气却持续滑坡，

老字号难以承受高昂租金纷纷退出，

而国际大牌也因为水土不服而陆续退出。

▼ 前门大街的Zara也在2018年关店

后续虽然又展开了数轮招商，

但始终没能找到合适的商业主题。

要想恢复昔日的天街盛况道阻且长。

相比冷清的「天街」，

毗邻的大栅栏和鲜鱼口反而人气火爆。

与前门大街不同，

这两条街保留了狭窄的胡同肌理，

街道长度都在300米以内，

符合「宁可窄一点，不要宽一点，

宁可短一点，不要长一点」的

商业街秘籍。

▼ 大栅栏的胡同肌理

在业态上，两者都主打美食招牌，

成为老字号小吃新的聚集地，

靠吃喝吸走了前门大街的客流。

从某种意义上，这两条又窄又短的胡同，

继承了前门京味儿的正统衣钵。

▼ 大栅栏内部繁华的小巷

前门大街后续更新中，

也引入了「吃喝」业态，

只不过不是吸引游客的传统小吃，

而是服务于「本地」的特色餐饮，如宫宴。

▼ 前门大街上的宫宴

前门大街改造中遇到的挫折，

促使决策者和规划师

反思大拆大建的改造模式。

他们意识到，

前门是一个「活着」的历史街区，

在它看似凌乱的空间肌理之下，

每条胡同、每个杂院都藏着自己的故事，

这些故事串联在一起，

编织成一张牢固而隐秘的社会网络。

如果搞一刀切式的大拆大建，

就会破坏这张网中的所有联系，

成为一片没有灵魂的「假古董」。

▼ 胡同、院落、居民、故事都是构成前门必不可少的要素

基于这种思考，

前门的整体改造思路发生转变，

从「一刀切式」的大拆大建

走向「绣花式」的点状更新。

在国务院对《北京城市总体规划

（2016年－2035年）》的批复中提出，

「老城不能再拆，通过腾退、

恢复性修建，做到应保尽保。」

而刚刚发布的《北京市城市更新行动计划

（2021-2025年）》更是明确提出，

通过打造建筑、居民、文化三者

和谐共存的「共生院」，

来推动老城的保护性修缮和恢复性修建。

▼ 杨梅竹斜街就是共生院模式的典范

要实施点状更新，

就必须避免单一主体「主导」的局面出现。

因此，前门后续的改造项目

普遍采取开源工作坊的形式。

以前门大街为界，

西有「大栅栏跨界工作室」，

东有「城南计划」。

虽然名字不同，但它们的目标出奇地一致，

那就是汇聚有志于前门改造的各方力量，

包括建筑师、艺术家、NGO团体等，

共同复兴前门京味儿。

▼ 西打磨厂共享际

由于大家的目的、路径、手法都不相同，

没法实现统一改造。

于是，节点式更新成了唯一可行的模式，

各个团队都选择一条胡同

或一个杂院作为改造对象，

仔细踏勘现状、详细研究历史、

协调居民需求，

进而制定和实施针对性的更新方案。

▼ 西打磨厂的隈研吾工作室

以「城南计划」的先行项目西打磨厂为例，

7位国际知名的建筑师

分别操刀一个院落的改造，

打造了七个截然不同的建筑空间，

并植入了完全不同的功能。

比如，220号院是协和医院旧址，

现在成为了建筑大师隈研吾的工作室；

而210号的瑞华染料坊被改造为「共享际」，

成为以共享居住为主题的长租公寓。

▼ 共享际的长租公寓

值得一提的是，共享际与

同处前门东区的鲜鱼口-优客工场系出同门，

其共享居住的理念也与优客工场的共享办公

有异曲同工之妙，

都是在旧空间中植入创新功能的试验。

▼ 鲜鱼口-优客工场

这些看似各自为战的尝试，

其实在为前门探寻更多的更新可能。

正是由于更新思维的转变，

让前门变成了中国最活跃的历史街区更新试验场，

各种新奇的城市更新实验，正在这里轮番进行着！

▼ 前门大江胡同优客工场

03

多元更新实验！

找回前门京味儿的多元化尝试

从2011年大栅栏更新计划启动开始，

前门地区的改造更新项目不断涌现。

从各种角度探索着老城更新的无限可能，

留下了许多值得借鉴的珍贵案例。

杨梅竹斜街

是连接琉璃厂和大栅栏的交通要道，

也是北京老城典型的「商住混合区」。

由于其重要性和典型性，

因此成为大栅栏更新计划的首发项目，

被北京市发改委选为

四个探索老城改造新模式的试点项目之一。

▼ 改造后的杨梅竹斜街

杨梅竹斜街最大的特色

就是文艺和商业的融合。

若能穿越回民国，

北京文青一定愿意来这里多转转，

因为这里不仅有青云阁、泰丰楼、

世界书局这样的顶流文化潮店，

还极有可能捕捉到「野生」的鲁迅、

沈从文、梁实秋、张恨水等人……

如今虽已物是人非，

但改造后的杨梅竹斜街依然是文青们的最爱。

▼ 下图中间就是鲁迅先生经常光顾的青云阁

▼ 传说当年的世界书局就在模范书局附近

那么，它是如何跨越百年，

找回失却的文艺调性的呢？

这一切要从北京国际设计周说起。

从2011年开始，大栅栏更新计划

与北京国际设计周展开梦幻联动，

开启了「大栅栏新街景设计之旅」。

利用胡同和杂院里的废弃空间设置临时展厅，

让设计师们肆意挥洒创意。

这种「胡同展览馆」的新奇展陈形式，

受到设计师和观众的广泛欢迎。

于是，在之后的历届北京设计周上，

杨梅竹斜街均独挑大梁，

成为人气最高的展区。

▼ 前门已经成为北京设计周最成熟的会场

通过这一系列活动，

大栅栏投资有限责任公司

（江湖人称大投）意识到，

既然设计师们乐此不疲，

为何不邀请他们为大栅栏更新出力呢？

▼ 古建筑被改造成展厅

于是，依托北京国际设计周的影响力和人脉，

大投启动了「大栅栏领航员计划」，

抛出改造中「最难啃」的问题，

邀请设计师们「揭榜挂帅」，

成为杨梅竹斜街改造的主导者。

于是，设计师们深入踏勘胡同的每一个杂院，

细致询问住户的每一个细微需求，

再通过设计语言一一实现。

在他们的辛苦耕耘之下，

一个个充满创意，

却很接地气的改造项目落地生根，

帮助杨梅竹斜街逐渐找回了

失落已久的文艺调性。

▼ 网红建筑——扭院儿

有的项目旨在改造旧杂院，

营造宜居新空间。

比如「内盒院」项目面对的是

胡同改造中最棘手的「同脊房」，

只要对一户人家的房子动刀，

周边四邻也会受影响。

为了尽量减小负外部性，

设计师采用房中房的思路，

用PU复合夹芯板材将门窗、管线、

插座等部分整合其中，

然后用这种装配式部件

在老房子中嵌套了一个新的「盒子」，

既提升了生活品质，又降低了改造成本，

还能避免邻里纠纷，一举三得。

▼ 「微胡同」改造项目

有的项目发动社区居民，共创胡同新景观。

杂院改造只涉及某些住户，

但胡同景观则与所有居民密切相关。

在设计师的组织下，

杨梅竹斜街的原住民们也积极参与其中。

以最具代表性的项目「胡同花草堂」为例，

人们将「种点花花草草」的个人嗜好，

转化为提升社区景观的共同创造。

慢慢地，大家都习惯了

把自家精心打理的绿植拿出来晒晒，

与往来的邻居和游人共赏。

▼ 在杨梅竹斜街，各家门前的花草都被精心打理

还有的项目依托历史建筑，填充文创新业态。

在杨梅竹斜街，

招商问题并非运营方「大投」说了算，

设计师的意见也举足轻重。

比如大栅栏文保区的规划顾问梁井宇就认为，

「杨梅竹斜街并没有想专门引入文创人群，

但他们对这个社区也有好处，

他们会让社区居民看到

原来一个不起眼的空间可以改造得这样美好；

他们以及吸引来的客人也素质较高，

不太会对居民生活造成干扰。」

▼ 铃木食堂是必去的打卡地点

就这样，规划设计理念指引招商方向，

让杨梅竹斜街上充斥着铃木食堂、

模范书局、Soloist Coffee等文创业态，

在时隔百年后重新成为了北京文青的最爱。

如果说杨梅竹斜街让文青们穿越回了民国，

那前门三里河穿越的时点

就是「双飞白鸟似江南」的水乡年代。

能让「吴中四大才子」之一的

文征明联想到家乡，

足见在明朝的北京城里，

小桥流水是最常见的景致。

▼ 三里河让人穿越回明朝水乡

那时的北京不仅不缺水，

甚至经常闹水灾，而前门正是重灾区之一，

「家家存水，墙倒屋塌」的情况经常出现。

为了泄洪减灾，朝廷在正统年间

开挖前门三里河作为泄洪道。

此后，随着外城的营造，

大量人口在三里河畔聚居，

形成了长巷胡同一带独特的斜街走向。

紧接着，稠密的人口

进一步激发了前门的商业活力。

这么看来，三里河

是前门名副其实的「母亲河」。

▼ 长巷胡同原本就是临水而居的状态

但自清末水系干涸之后，

前门三里河就在历史中消失了。

这在水源丰沛的年代可能无人在意，

但在如今水系凋零的北京城里，

恢复三里河就成为了重塑前门文脉，

恢复区域活力的重要工程。

《首都功能核心区控制性详细规划》中

明确提出——「推动历史水系恢复，

加强滨水空间建设，营造‘六海映日月、

八水绕京华’的水系格局」。

▼ 正因为稀缺，所以古三里河对本地居民而言尤其珍贵

于是，东城区在2016年启动了

前门三里河景观改造工程，

恢复古河道600米，贯通9条胡同。

作为前门东区整体提升的核心工程之一，

三里河并非单纯的景观改造，

而是要打造「充满南城记忆，

穿过街巷宅院的生态古河道」，

重现北京城的水乡生活。

为了实现这个目标，

前门三里河在改造中突出了三点：

▼ 三里河重现北京城的水乡风貌

一是以古法营造令人向往的水乡场景。

在河岸整治上采用传统的片石干垒做法，

收集周边拆迁遗留的

古旧青砖、石料、木料等，

还原古意的滨水景观。

在植被方面，围绕香椿、国槐、榆树、

旱柳等38棵古树作为景观核心，

采用北京土生土长的植被种类，

打造文化特色突出的植物群落，

比如其中大片的芦苇，

正暗合了「芦草园」这个地名。

▼ 古三里河的其中一段，以古树为核心种植了大片芦苇

二是用水系串联一条历史文化游线。

三里河一代是前门最早的会馆集中区，

颜料会馆、江西新建会馆、福建汀州会馆、

安徽泾县会馆都建于明朝。

因此，在实施景观改造的同时，

也对沿途的会馆建筑进行了腾退和修缮，

植入高端会议、生活博物馆等全新功能，

并通过水系将这些文化节点一一串联，

形成一条展示水乡生活和会馆文化的

历史游线。

▼ 用会馆建筑改造的展陈空间

三是植入第三空间，

塑造激发交往的社区核心。

在三里河，随处可寻的凉亭和长廊，

已经成了周边胡同居民日常纳凉聊天的地方；

精心设计的河道景观引来了游客、摄影师，

甚至主播前来打卡；

而茶鱼、春风习习图书馆等文化业态的植入，

也给了文青们来闲逛的理由。

▼ 三里河畔的春风习习图书馆

也许这就是三里河改造的终极目标

——吸引各式各样的人来到三里河，

形成一个社区交往核心，让胡同焕发新生。

▼ 点缀在植被中的第三空间，激发社区活力

杨梅竹斜街和三里河

都在恢复曾经的生活场景。

而2017年开街的北京坊

则是一座正在探索的「生活实验室」：

全国最大星巴克甄选旗舰店、

全球第二家无印良品酒店、

中国首家曼联体验中心、

24小时营业的Pageone书店……

每一个落户北京坊的品牌，

都在这里进行最前沿的生活实验。

▼ 北京坊

▼ Pageone书店

在北京坊所在的

廊坊头条做生活实验再合适不过。

1905年，

清政府在这里设立了中国第二座劝业场，

创造了一种前所未有的生活方式——逛商场。

建筑上，

劝业场采用海归建筑师沈理源的设计方案，

以三层回廊围绕中央大厅，

搭配巨大的玻璃天窗和华美的巴洛克装饰，

帮中国人启蒙了现代化购物中心的模样。

▼ 曾经的北京劝业场被修复如初

业态上，劝业场采取了一层一主题的布局，

一层是国货汇聚的百货区，

二层是文化人最爱的文玩艺术区；

三层有乒乓球社和弹球馆等新潮娱乐业态，

四层则是魔术、杂技、相声、

评书一应俱全的「新罗天」剧场，

堪比现在的顶层影院。

在这里，北京人头一回体验到了

「逛商场」的乐趣，人人都

「殷勤默数星期日，准备消闲劝业场」。

▼ 以劝业场为中心的建筑群改造

如今的北京坊正是劝业场的「精神续作」，

无论是建筑设计，还是招商选择，

无不锐意创新。在空间设计上，

北京坊按照吴良镛大师「和而不同」的理念，

构建了一个调性统一、却丰富多变的

「大师建筑群」。

▼ 北京坊「和而不同」的院落空间

在统一民国风的前提下，

朱小地、崔愷等七位建筑大师尽情发挥才华，

向人们呈现出他们心中的民国气质。

因此，北京坊成为了一个风格多变，

细节拉满的户外建筑博物馆，

每一个建筑立面、每一处艺术装置，

都有可能充满惊喜。

▼ 各种风格的建筑在同一个街区中相互融合

在动线设计上，北京坊保留了胡同肌理，

并在此基础上提升建筑密度，

每栋楼都达到3-4层，与劝业场保持等高。

为了充分利用立体化的空间，

设计师一方面在顶楼设置了大量

观景台和外摆空间，不仅能用餐和漫游，

还能从各个视角俯瞰北京坊乃至整个前门。

更重要的是，

建筑之间通过空中连廊四通八达，

仿佛多出了好几条空中胡同，

让整个街区紧密联系在一起。

▼ 立体化的胡同肌理

而在招商方面，北京坊引入的所有业态，

几乎都是北京、全国，甚至世界首店，

也就是说都是未经市场验证的实验性业态。

比如星巴克旗舰店就抓住年轻人

「沉迷茶饮」的生活习惯，

探索饮料搭配的新可能。

▼ 北京坊的星巴克旗舰店

星巴克旗舰店

除了一层甄选店是各种传统咖啡外，

二层茶瓦纳专区已经突破了咖啡的界限，

提供各种手工调制的时尚茶饮；

▼ 二层茶瓦纳专区的各种新奇茶饮

而三层的特调学派，

瞄准的则是形成风口的酒精类饮品，

目前是北京唯一的酒类特调饮品专区。

▼ 三层酒精类饮品区

除此以外，其他入住的商家

也在自己的领域做着各种前沿生活实验。

无印良品酒店将日用品设计能力

转化为了酒店服务场景；

Keepland旗舰店试图走出线上运动的

舒适区，尝试构建线下运动圈子；

而Pageone则在保留其英文书和设计书

这两大引流利器的前提下，

尝试做一个24小时的复合型文化空间。

▼ 无印良品酒店，更像一座生活博物馆

04

小结

这些城市更新实验，虽然难免挫折与质疑，

却也为前门的进一步改造增添了经验和信心。

2021年，

大栅栏观音寺片区的改造正式启动，

致力于打造第二条杨梅竹斜街，

并将共生院模式升级为「共生街区」。

相信不久之后，在前门这个城市更新试验场，

将产生令人惊艳的全新产品！