众所周知，南宁楼市最热的城区必定是五象。要说五象新区最热的板块当属五象湖，我想也没人会反对。但有谁能数出这五象湖到底指的是哪几个湖呢？

五象湖核心水系只有金象湖、银象湖和玉象湖，并不是我们认知中的五象岭公园那样，由五个“象”组成。

▲五象湖的核心价值就是景观，因此这些年来已然成长为南宁楼市的价值高地。资料来源：老驴视觉

经过这些年的楼市“炒作”，玉象湖有”建龙新建龙“等几大天王站台，含金量可谓是最高的。

而景观最佳的金象湖和银象湖，除了五象湖公园的核心景点之外，周边几乎被市政配套所占满，只有一个“颇具争议”的瀚林熙水台在售。

今天，我们就来聊聊瀚林熙水台该如何在竞争激烈的五象湖突围。

占据核心位置

却活成了楼市“小透明”

瀚林熙水台位于五象山庄对面，与五象湖公园仅有一路之隔。

踩盘当天，我驾车经南宁大桥一路南下，至秋月路右转，大概十分钟的时间就到了项目售楼部。当然，如果你是从柳沙过来的那就更快了，经五象大桥穿过五象岭的玉象隧道，时间将缩短至8分钟内。

交通是一方面，但我觉得更重要的是它周边的地理位置和环境配套。

瀚林熙水台背靠12700亩的五象岭森林公园，南面为1830亩的五象湖公园，东面为392亩中央公园。不仅有三公园环绕，而且还是五象湖板块唯一南面看湖的项目，免受西晒困扰，自然景观资源也算是五象湖板块的独一份。

 ▲五象湖板块唯一南向看湖的在售项目就只有瀚林熙水台。资料来源：百度地图

从易学角度来看，这个项目坐北朝南、背山面水，是典型“藏风纳气”的人居格局。

风水著作《八宅明镜》上有云：“气乘风则散，界水则止，古人聚之使不散，行之使有止，故谓之风水。”意思就是好的风水需要“藏风聚气”。瀚林熙水台北面的五象岭可以阻挡来自北方的寒凉气流，是“藏风”的关键。南面的五象湖，则可让夏季温润的东南季风顺利入宅，以水聚气。

还有人认为，山为库，水为财，这里也是“吸财入库”的格局。总之，各个流派众说纷纭。

论配套，这个项目也不弱。正对面就是国宾馆五象山庄，周边还围绕着“三街三馆”的文化街、民族风情街和商务街以及广西美术馆、广西铜鼓博物馆和广西城市规划建设展示馆，文化气息和氛围也十分浓厚。

 ▲同为南向看湖的五象山庄，已然成为南宁政企高端接待的备选之一。资料来源：网络

但是就这样配置的项目，却成为了南宁楼市的“小透明”，甚至还被一些购房者diss。根本原因就是它所在地块的商业性质。

区位价值明显

但真正懂TA的人不多

论区位价值和配套，能超过瀚林熙水臺的项目并不多。

但它的命运，却和同为五象湖板块的那几个网红地王盘截然不同。我们不妨先来看看这个项目除了土地是商业性质外，到底还缺些什么？

瀚林熙水臺总占地面积约为132亩，容积率2.5，项目共分二期开发：一期为79套别墅，二期为10栋14~15层的大平层住宅和2栋酒店物业组成。单从数据来看，这是一个舒适、低密的高端项目。

▲瀚林熙水台采用前底后高的布局，除了顺应地块走势外，最主要还是为了最大化的发挥湖景资源优质。

项目一期的别墅在2017年上半年入市，是2017年南宁别墅盘的销冠，目前已经交付。

二期的纯板式大平层采用现代简约的建筑风格，最大亮点是它的垂直绿化的设计思路，不仅节能环保，也让建筑融于园林之中。例如新加坡的空中花园酒店和国内的深圳湾1号等项目，都是这种垂直绿化设计的典范。

近年来，全景落地玻璃幕墙和铝板外立面的设计运用，已经成为豪宅项目的专利。特别是那些具备核心景观资源的项目，更是将这类“高逼格”的配置运用得淋漓尽致。瀚林熙水臺也不例外，视野宽阔、通透自然的玻璃幕墙不仅让建筑立面更高端大气，也能与户外的美景无缝连接，让山景、湖景与家融为一体。

▲玻璃幕墙和铝板的设计被大量运用在高端项目中。

项目在园林景观就不用说太多了，有如此配套的项目，在“面子工程”上自然是舍得花钱的。

除了传统的步行道、儿童乐园、阳光草坪、休闲会客厅等功能区外，瀚林熙水臺还在酒店的裙楼设置了3000㎡的业主私家会所，其中就包括了健身房、恒温泳池、顶级SPA等项目，为的就是打造一个专属的圈层社交场所。

▲瀚林熙水台园林效果图。

以此看来，瀚林熙水台的项目定位以及相关的配置，一点都不比周边那些“2W+”的项目弱。但你要还拿它的性质和那些住宅项目做简单比较，那么可能你对这类商业类项目的目标客群还存在误解。

这类商业项目的消费客群主要有两类：

1、纯改自住。

以居住角度来看，这里比较适合那些追求极致大平层的中产高净值群体。这些购房者一般都不是首次置业，也不会特别在乎学区和其它公共配套。他们在乎的更多的是如何占据自然不可复制的自然资源来满足对居住的需求。比如购买一期商墅的那些业主们。而且，目前大平层1.1万/㎡的成交均价，也让项目在价格上占据了明显优势。

2、商业投资。

从投资角度来看，这里同样适合以公司为主体的商业投资，打造私密性较高的经营性会所。例如像定制私厨和红酒雪茄吧等这样的高端会所，还有个人工作室或月子中心这样的高利润行业。

 高端社区商业

正在悄悄潜入南宁

其实像这样的项目运用在国内外都有很多案例，比如广州塔附近和福建厦门等地就有很多类似开在高端小区内的特色民宿酒店、月子中心和高端会所。

南宁也不例外，比如像绿地中央广场和东盟商务区内的天健大厦内，目前就有很多类似会员制的美容店和红酒窖等。

▲天健大厦看上去是座5A写字楼，实际上里面五花八门什么行业都有，还有不少业主选择住在里面。图片来源：网络

在网络经济不断高速发展的今天，许多实体经济受到多方面因素的冲击，经营环境受到不同程度的挤压。

早些年就有很多临街的实体店铺因承受不起高昂的租金，而开始转战到写字楼内。近年来，又受到写字楼的诸多限制和高昂的物管费用，以及私密性不佳等问题困扰。这些行业又开始转战到部分高端小区内，形成新的“高端社区经济”。

▲一些私密性较强的私人会所，开始逐渐转战到一些高端的住宅项目内。图片来源：网络

这些行业在选址上一般需要满足几个特点：

1、城市地标附近，有较好的交通和景观优势。

2、高端物业，能融入一定的圈层和保持经营项目的调性。

3、高利润行业，不以流量为导向的经营体系，主要是靠自身的独特性或不可复制性来达到盈利性目的。

比如我一个深圳的朋友，就在后海的蔚蓝海岸小区里设立了自己的珠宝设计工作室。而且整个工作室除了专业性很强的功能区外，更多的面积用来做成会客区。不管自己在不在深圳，它的工作室都会成为朋友和顾客的聚会指定地点。

他的做法很聪明，既给自己的顾客提供了一个高端纯净的交流环境，也为自己的生意拓展出不少的圈层人脉和知名度。

从投入产出比

带你算清项目的投资价值

如果参照这个模式，在不影响整个项目居住品质和调性的基础上，能做什么样的商业运营呢？

其实，像月子中心、品鉴级的红酒雪茄吧、独立设计师品牌工作室等客流量不大，且不会对周边环境造成破坏性影响的行业，都是比较适合的。

以月子中心为例，目前在南宁市中心开一个家800至1000平米左右，中等体量的高端月子中心，单是场地租金大概在每月40—60元/㎡。折算后大概一年的租金就要50至70万，价格并不便宜。

而且这些场地最多只能签5年左右的合约。一旦到期，包括前期的装修以及设备等投入就有可能打水漂。类似这种高运营风险的存在，导致了南宁到目前为止还没有一家真正意义上的高端会所。

我们假设如果投资两套瀚林熙水台，将月子中心开在这会有哪些优势呢？

首先，以公司的名义购置，这样可以降低未来二手交易的税费。

其次可使用经营贷，目前南宁有十多家银行都开办了这个贷款项目，贷款利息普遍偏低。

以一套一线湖景的425平米户型计算，中位数总价大概在500万左右，那么十年期的月供大概在3万元左右。投资两套楼层较矮一些的户型，面积增大一倍，月供也在5万元以内。

换算下来，单月供金额这一项就可以将租金成本给打下来。

虽然首付50%比例在刚开始或许会带来一定的压力，但这里位于五象湖核心景观带，对面又有五象山庄在撑着调性。况且这里的均价只有周边住宅项目的一半左右，因此价值还是在线的。

如果排除了租约期限和有效降低运营成本的情况下，将有限的资金投入到基础设施和服务的提升上，估计这里有可能成为南宁高端月子中心的理想场所。

▲站在瀚林熙水台高层的阳台上，整个金象湖及五象山庄尽收眼底。

写在最后

我们今天不去讨论先有伯乐还是先有千里马的问题，但我们如果一直按原来固有的思维方式来考虑问题，或许真的会错过一些机遇。

瀚林熙水台在五象湖板块的竞争中，算得上是一位很有特点的选手。它的优点在于景观价值和价格优势，它的劣势在于土地的商业性质。

如果以居住需求的角度来看，位置和价格都没毛病，环境来也挺舒服。但如果以商业用途来考虑，这里或许会带来更多的可能性。