作者：时代财经 刘新歌

青岛涵碧楼“海上庄园”别墅群被拆的消息刷屏了青岛人的微信群和朋友圈。视频里，数台挖掘机在别墅群里紧张作业，灰尘漫天。

涵碧楼上一次引起青岛人的广泛关注还是2012年。当时，印着“孔子不走了。涵碧楼”、“因青岛太美了。涵碧楼”字样的红底白字户外广告牌相继“占领”青岛街头。随着“悬疑广告”的揭秘，涵碧楼也逐渐在青岛人心里落地。

自2014年开业、开盘以来，涵碧楼酒店及别墅群“海上庄园”便是青岛高端酒店、别墅的代名词之一。如今以这样的方式落幕，不乏唏嘘、惋惜和质疑的声音。

“在这之前没有听到任何相关消息。官方说‘对礁岩造成一定程度破坏’，但审批之初为何能通过？拆除的过程不是（对环境）影响更大吗？”这是很多人听闻消息后的第一反应。

卒于2020

除了营销推广期别出心裁的“悬疑广告”，青岛涵碧楼一直不缺噱头：建筑大师Kerry Hill在华封笔之作、相传范冰冰的“婚房”、大陆第一家七星级酒店、3.6亿元天价设计费……

青岛涵碧楼位于青岛西海岸凤凰山张屯嘴，三面环海一面靠山。与很多身处都市中心的酒店不同，它与青岛市区隔海相望，以山路和海水隔绝外界的喧嚷，自称“饱含儒家隐居理想的滨海胜地”，业内亦不乏“遗世独立的灵魂建筑”等美誉。

主导开发建设的是台湾乡林集团，总投资近5亿美元。如此大手笔的投资，选址只用了不到半小时。乡林集团董事长赖正镒曾不止一次对外界说过，现场察看不到半小时即决定落址于此。除了美丽的自然景观外，他也非常喜欢“凤凰山”这个地名。

选址虽只用了短短半小时，但建造却历时漫长的6年。项目占地逾14万平方米，伸入海洋腹地，分为七星级酒店涵碧楼和别墅“海上庄园”两部分，别墅区包括41栋海景独栋别墅及30栋海景复式别墅。项目之上，赖正镒有个更大的设想：“希望能把青岛打造成像三亚一样的地方，大家冬天到三亚避冬，夏天到青岛避暑，让全中国的人都知道‘南三亚、北青岛’。”

不过，项目花费也远超出乡林集团的预算，投资额从最初的20亿元增加至30亿元。据了解，延伸入海的别墅群并非填海造陆，而是建在自然形成的礁石上。青岛业内人士齐东强向时代财经表示，这让它得不偿失，平整礁石增加了巨大的建设成本。

真是“成也礁石，败也礁石”。根据青岛市黄岛区官方微博“黄岛发布”3月25日发布的“情况通报”，涵碧楼项目规划建设45栋建筑，在建设过程中实施了海岸线施工、回填，对礁岩造成一定程度破坏。“根据省、市有关单位研判，需对项目涉及破坏生态岸线的41栋建筑进行整治，以恢复海岸带的自然生态功能和生态岸线的公共属性。”

这或与青岛市正在进行的“蓝色海湾整治行动”相关。2019年，青岛入选“蓝色海湾整治行动”城市。蓝色海湾整治行动为我国“十三五”规划纲要中的重大海洋工程之一，并在实施过程中同步推进了 “蓝色海湾”“南红北柳”“生态岛礁”海洋生态修复工程。

2019年11月29日，青岛市颁布了《青岛市海岸带保护与利用管理条例》，要求海岸带的保护与利用应当遵循生态优先、严格保护、陆海统筹、统一规划、集约利用、军民融合的原则。相关政府应当制定海岸带整治修复计划，确定修复目标和主要措施，对受到破坏的海岸带进行整治修复。

曾直接参与青岛涵碧楼营销策划的章华（化名）对于这一说法不乏疑惑。“这么大一个项目，不是一天内建成的。而且企业要动工的话，规划、环评都少不了的，更何况这还是个海岸线项目。”

青岛涵碧楼从策划到落地，章华几乎全程参与，听说项目被拆后他深感惋惜。“这是涵碧楼进入内地的第一个项目，也是标杆项目，被拆后对其品牌损害力还是挺大的。另外，Kerry Hill大师已逝，这是他的遗作。而且这么大个项目拆了对自然环境的破坏也挺大的，有点过犹不及。”

3月26日，涵碧楼酒店微信公号发文表示，“关于涵碧楼酒店旁之独栋别墅区，因配合国家生态海岸保护之新条例，经政府与所有权屋主充分沟通协调后，配合国家办理拆除部分地区，以符合生态保育新规范。修整拆除民购别墅区与本酒店无关联，对酒店的营运并没有影响。”

关于拆除的原因及赔偿措施，时代财经致电青岛市黄岛区自然资源局综合科，科室工作人员回复称“以‘黄岛发布’微博为准，具体进展我们也不太掌握”，而项目公司青岛鼎林国际商业管理有限公司则拒绝了采访。

而乡林集团董事长赖正镒在回应台湾《旺报》采访时称：“所有建设的过程都是合法合规，现在是客户小业主与政府之间的事情，与涵碧楼没有关系，涵碧楼酒店仍正常运营。”

乡林的水土不服

青岛涵碧楼在开建10年、建成6年后遭拆毁，引发外界多方质疑。齐东强认为破坏礁石只是该项目踩的多个红线之一，“涵碧楼现址地处凤凰山景区，不仅涉及破坏礁石，在商业用地上建别墅，在风景区里建别墅都是不允许的。”

齐东强透露，当年招商时，青岛市政府拿出了五宗海景地块让乡林集团选择，赖正镒选了现在涵碧楼所在的地块。但因为对大陆房地产规则的不甚了解，才有了今天双输的局面。

章华也表示，当时招商引资时，青岛涵碧楼并不是一个住宅项目，而是商业地产项目，因此土地产权只有40年。“但乡林集团很快发现内地的房地产比较火，于是学万达，通过住宅回笼资金。”

修建别墅违反规划、未通过青岛市规划局的审批，项目开发于2009年搁置下来。但乡林集团通过运作最终还是推动项目顺利通关。

乡林集团不止在商业用地上建了别墅，还将土地利用到极致。“Kerry Hill当时设计的是23栋（或28栋）别墅，容积率更低一点、绿化率也更高一点，不是像现在这样在半岛型地块上铺满别墅。可能也是基于成本，又没有其他的地块可开发，想更多地回笼一些资金。”章华透露。

“当时就留下隐患了，最终造成这个搬石头砸自己脚的结果。”作为青岛知名地产人士，齐东强曾与赖正镒有过面对面交流，对其《老虎学》有深刻印象。

《老虎学》是赖正镒的个人传记，也是其信奉的人生哲学：“人生、做生意，就要抓住任何的机会。如果有一只老虎飞快地从我身边跑过去，即使我来不及抓住老虎的身子，但只要让我能够抓住老虎尾巴上的一根毛，我也一定会把握这个机会，翻上老虎的背，骑着老虎驰骋一番。”

不过，在齐东强看来，赖正镒虽精明，但在内地做地产项目似乎并不擅长。曾在涵碧楼项目工作数年的章华亦是颇有感触。

“他们在营销上已经建立了一定的自信，因此比较少听得进去别人的意见，但团队的落地性不是很强，一些决策的可能性只是他们自己的想象而已。整个团队的中高层几乎来自台湾，甚至销售员都是，很多东西是与实际隔离的。所谓‘营销’，如果只有‘营’没有‘销’，就是空中楼阁，无法回笼资金的。”

在章华看来，乡林集团并不熟悉内地地产的商业逻辑。“涵碧楼项目是大投入、长经营，需要其他项目来支撑投资回报。最好的做法是在市区或其他地方配置一定量的住宅地块，以便于完成一定的资本回流。”

网传涵碧楼别墅区41栋海景别墅已售27户，约20亿元。但据齐东强了解，项目已售数量不到一半，且多是无人居住。其中，曾是项目代言人的范冰冰，以五折买下了一套。

从惊艳四方的建筑到轰然倒地，41栋被推倒的海景别墅最终留下了一个令人唏嘘的结尾。