△此音频大小为11.2MB

一群狼的厮杀，诞生一个地王

土拍，是每一个伟大项目必然要经历的痛苦，IFS也不例外。

IFS位于成都的核心商圈——春熙路商圈，同时又紧邻红星路和蜀都大道两条城市级主干道，并无缝对接成都2/3号线中转站，从区位上讲属于城市核心商圈中的地铁上盖物业，地块区位优势无可比拟。

寸土寸金的核心地段的区位优势自然也吸引了一系列地产大佬，尤其是对商业资本市场极为敏感的港资地产大佬。2007年该地块进入土拍市场后，参与竞标的有——九龙仓、华润、太古、和记黄埔、恒隆、新世界等国内甚至是国际一线房企。

土地开拍1个小时内，地价从每亩2000万元暴涨到8800万元，总价从16.4亿元暴涨到72.4亿元。在当年还是现场竞拍的年代，超出8000万之后，每一次举牌，现场都会爆发一次掌声，整个竞拍大厅已经陷入疯狂。

最终，群狼厮杀之中，九龙仓已8800万/亩的成交单价拿下该地块，也创下了每亩8800万元、总价72.4亿元的均价和总价纪录。

甚至该次土拍对成都的商业格局都产生了巨大的影响，当年参与土拍的香港恒隆地产，曾在7800万/亩的高位进场，最终失望退场，导致这家持续关注成都市场，一心想进入的开发商彻底退出成都市场，直至今日也没有进入，还有华润，之后将主要的商业重心回归到了华润二十四城，也就成就了万象城的商业繁荣，同样退出的还有太古，沉寂5年，5年之后与远洋合作，紧邻IFS开发了太古里。

如果当年的华润拿下了IFS，那么万象城商圈繁荣的形成有可能继续沉寂一段时间；如果太古拿下IFS，将很可能没有之后的太古里。一块地改变了整个城市的商业格局，这注定是中国商业地产史上浓墨重彩的一笔。

实干型的合作企业，众星拱月

地拿下来了，同样问题来了，地王背下了沉重的资产债，这块地最大的使命是——如何让单位土地产生最大的资金利润。

如果是一般的房企，首先考量的因素是如何快速以最大的利润变现，那么在未来很可能的是大体量可售型的垃圾物业遍地行走，整个商业格局被摧毁。

幸运的是，这块地遇上了九龙仓。

港资地产公司在商业地产开发中，对不动产的持有有极大的热情。九龙仓在诸多港资地产中，尤以不动产的投资与运营见长。所持有的海港城及时代广场两个地标物业为九龙仓在香港的骨干地产项目，占集团总营业资产的47%及营业盈利的64%。旗下更有俊思、Joyce、连卡佛、Pedder Group，海港城、时代广场都是早年游客到港必败之地，连卡佛和Joyce更是代表着品味之选，旗下时尚大牌资源极为丰富，在招商过程中，拥有极大的主动权。

而九龙仓对于成都商业市场也拥有极强的信心，对于核心商圈的IFS地块也是以长期持有为最终目标。

既然是持有，又是高土地成本的地王物业持有，那么最大的问题又变成了——如何让单平商业爆发出最大的营业额。

为此，九龙仓引入了多家实干型的合作单位。

首先设计单位，九龙仓除了引入KPF和Benoy两家国际知名设计单位外，还大胆启用了香港梁黄顾建筑师事务所，在设计创意和创新方面通过国际知名单位实现大胆创新，同时通过拥有二十余年设计经验的梁黄顾事务所细心落地执行。尤其在地块前期因发现唐宋至元代街坊遗址被停滞的时间内，梁黄顾事务所多次调整方案细节，掌握落地执行。

持有型物业的后期运营更是重中之重，九龙仓委任世邦魏理仕和仲量联行为联合独家租赁代理公司。

除此之外，九龙仓也将旗下饱有盛名的夏利文物业引入该项目，夏利文物业伴随九龙仓一路走来，拥有极为丰富的持有型物业管理经验，海港城及时代广场的商业、写字楼和公寓物业也都由夏利文物业管理。

香港最有经验的持有型物业开发企业九龙仓，设计单位由国际经验的KPF和Benoy，再加上实干型的梁黄顾事务所组成，再搭配租赁管理经验丰富的世邦魏理仕和仲量联行和夏利文物业，众星拱月。

成都IFS国际中心从出生就拥有持有型物业的天赋基因。

这可能是目前我所见过的最有理想的商业地产项目

地拿了，奢华团队也配好了，下面就是解决问题了。

上文说到，高地价物业的最大问题就是如何在有限的高地价土地上攫取更多暴利，而且对于持有型物业来说，是持续的攫取暴利。

在此背景下，港资企业也最喜欢盖高楼层的商场，时代广场一共有16层，旁边希慎广场更是有令人发指的17层，这样的商业被称为vertical mall——垂直购物中心，但是同样的物业形式到了内陆城市，尤其是成都这样的西南内陆，又面临最大的问题就是——

如何让更多的人流进入高层区域，使高层区域也产生人流聚焦点，增加高层区域的租金收益。

九龙仓及其合作团队给我们交了一个教科书式的答案，我们来看看，IFS是怎么做的吧。

首先，双首层的设计，用露天扶梯将商场外围广场地面与第三层商场中庭直接连通，吸引客流从广场直达商场3层，形成双首层概念，拉升高层区租金水平。

直通3层的室外扶梯▼

除此之外，又从另一条市政道路上设计一条直接从地面通往商场三层的高架车行道，并且该车行道与公寓、写字楼、酒店的大堂联通。这样从某种程度上来讲，车行消费者直达商场三层反而比一层更加方便。

从IFS三楼泊车平台望太古里方向，右下为从地面通往3层的行车通道▼

与这条直通三层的高架道路相匹配的是，九龙仓竟然还说服了许多一线奢侈品品牌落位在三楼，将店面放在3楼，更有个别奢侈品品牌在3楼的高架通道上开了大门，这些国际奢侈品品牌，如著名奢侈品腕表Van Cleef & Arpels、Rolex，知名高端百货卡连佛等竟然同意了。要知道这类品牌在绝大多数的商场都是非首层不考虑，甚至个别城市连进驻都不会考虑。这不仅增加了黄金铺位，而且还拉升了三层及以上高层区的租金水平。

位于3层车型通道的奢侈品品牌▼

在内部交通动线方面，IFS在奇数层设置了多部跨层电梯，方便垂直通行，同时提升高层区商铺的人流通达性，拉升高层区的租金水平。

跨层电梯▼

除了在内外部动线上全面打通高层区的动线流畅度，降低高层区的通达抗性之外，九龙仓还在高层区做了非常多的用心设计。

位于商场顶层的雕塑庭院，与7层的餐饮主力店打通，形成露天的屋顶花园，将更多的人流引导至顶层，并通过参与性的景观雕塑将人留住，形成人气聚集。结合顶层庭院，九龙仓还不定期邀请欧美日韩原创大展在顶层开展，形成不同主题花园。将如邀请韩国原创团队PANCOM在顶层布展“Light Rose Garden玫瑰灯海园”。

雕塑庭院▼

顶层庭院“Light Rose Garden玫瑰灯海园”主题▼

然后就是火遍成都，甚至全国都极为知名的熊猫雕塑，引入世界最著名的公共设施雕塑装置设计师Lawrence Argent，结合四川的标志，甚至是中国的标志——大熊猫设计，设计成一只正在爬墙的大熊猫“I Am Here”，不仅让IFS融入成都，更成为广为传播的地标建筑，也让大量的客流进入7层顶层，只为看一眼熊猫。

爬墙熊猫▼

以上大都是从设计方面解决提升运营能力和租金收益的问题，在商业运营方面，九龙仓也积极与国际一线的活动公司合作，将国际的一些大展放在IFS举办。如成功举办了哆啦A梦的100年庆典，并邀请了何韵诗、周柏豪、不二良等明星与设计师共同参与。

哆啦A梦100年庆典▼

九龙仓集合梦幻团队从设计出发，在运营落地，从商业物业的持有角度，用心解决如何充分利用商业的每一平去创造商业运营价值，从而最大程度的获得租金收益，最终让商业融入城市，相互成就。

做商业，总需要那么一点执念和理想

成都IFS国金中心开业1周年之际，商铺出租率顶满100%，人流量增长250%，营业额增长400%；

截止2015年底，开业满2周年，全年营业额28.8亿，营业额领跑成都，在全国购物中心中排名中，跻身前20，成为全国营业额增长最快的购物中心。

最后，让我们梳理一下成都IFS的登顶——

“一家拥有丰富开发经验和商业资源的持有型物业开发企业九龙仓，用最贵的价格拿了成都最好的地；

两家全球一线的设计院进行规划设计，一家实干型的设计事务所负责设计落地，两家全球一线持有物业管理运营公司负责租赁运营；

双首层、跨层电梯、3层车行通道、跨层主力店、顶层公园……等一系列人气引流聚集规划理念，将更多的人气引向高层区聚集；

高主动权的招商姿态，引导奢侈品品牌主力店上楼，将高层区人气持续引流；

多频次的国际一线大展，增加商场曝光度和人气聚集力；”

做商业难，做好商业更是难上加难，以至于我们近几年看到实体商业成群的倒下，然后我们将实体商业的死推向电商，推向淘宝，推向马云……

但是，总有那么一个商业如履薄冰般克服种种困难，一路走向巅峰，比如成都IFS国金中心。

做商业，总需要那么一点执念和理想。

讲到这里，说回普通人的商铺投资。

有三个必须去关注的关键点：

第一，投资商铺，请放弃房价升值的幻想，商铺投资的唯一赢利点只有租金；

第二，请抛弃开发商前期承诺的所有返租收益；

第三、影响商铺租金的关键是3km范围内的消费人群结构、开发商的自持比例、运营商的运营能力、商业业态的配比结构……

看起来是不是很复杂，这就是我不建议普通人去碰商铺投资的理由。

水太深，看不透，纯靠蒙。

关于商铺投资，还有三个普通人碰之即死的深坑。

添加我的个人微信，朋友圈告诉你商铺投资的三大陷阱，咱们一起来聊聊商铺投资的那些事儿。