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本文经授权转自

公众号子鱼（ziyu19821105）

01

在不动产登记窗口工作三年多了，所办的业务不计其数，各类业务都接触不少，但有两类业务是让我至今都头疼的：一是房屋继承转移登记，二是农村的宅基地登记。

这两类业务耗时长，程序多暂且不说，最难的是纠纷比较多，所以也是发生故事最多的两类业务。

我们先来说说房屋继承登记。

房屋继承登记，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。

继承登记主要有两种方式，一是法定继承，二是遗嘱继承。

一般到我们窗口办理的大多是法定继承，也就是对房屋按照法定顺序继承，即先由第一顺序，配偶、子女、父母继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承。

按理说，法律已经规定得很清楚了，可奈何不懂法的人太多，不讲理的人也太多，所以矛盾也随之而来。

今年年初的一天，我们窗口来了一对六十多岁的夫妇，曹先生和陈阿姨。

据陈阿姨讲，他们夫妇有两个儿子：大儿子曹军，二儿子曹磊。大儿子曹军于一年前不幸遭遇车祸去世，留下一套商品房，此次来，是想询问如何办理继承登记。

我根据陈阿姨提供的信息登录不动产登记簿进行查询，发现被继承人曹军名下确有一套房产，地理位置不错，属于曹军的婚前产，房产是曹军一人单独所有。

为了梳理清楚所有继承人，我按照程序，建议陈阿姨先到相关部门开具曹军死亡证明和所有继承人与曹军的亲属关系证明。

待拿到证明一看，曹军的家庭关系并不复杂，曹军父母健在，三年前与妻子小田结婚，并育有一女，女儿年仅两岁。

这样一来，房产基本确定是由第一顺序继承人，也就是曹军妻子小田、女儿和父母继承，这属于最简单的继承了。

于是我将法定继承的情况和程序一一告知陈阿姨，鉴于继承人并未全部到场，我建议他们明天和曹军妻子、女儿一起前来办理。

可没想到陈阿姨一口拒绝了，说房子是儿子曹军的婚前财产，与儿媳无关，且儿媳还年轻，说不定哪天就改嫁他人了。至于孙女，一个小丫头片子，又不能传宗接代，估计跟着妈妈的可能性比较大，即使不跟，以后早晚也是人家的人，用不着把房子搭上。而二儿子曹磊已到了结婚年龄，名下并无任何房产，因此他们打算将房子由弟弟曹磊继承。

以上是陈阿姨夫妇的原话，在大庭广众之下，能把话说得如此难听，如此直白，简直刷新了我的三观和认知，不只我，我身边的同事也都听愣了。

这家人不光无知，还挺无耻，儿子出事了，不考虑儿媳也就算了，连自己的亲孙女也都这样冷漠无情。

对于这样的人，恕我无法坚持微笑服务。但碍于职业要求，我也耐着性子跟他们解释。关于房屋继承登记，在没有遗嘱的情况下，法定继承是有明确的法律条文规定的，不是你想给谁就给谁，实在想给二儿子可以等继承后将他们二老的份额做赠予，但儿媳小田和孙女的份额他们是不能决定的，即使小田放弃继承，也需本人到场签署放弃继承声明书，否则我们不予受理。

结果陈阿姨一听就火了，指着我大骂起来：“我自己儿子的房子，法律管得着吗，你不过是个登记人员，按我说的办就行了，我的家事你管那么多干嘛？”

我的天，真是林子大了什么鸟都有，你以为我愿意管你们的家事啊？要不是职责所在，我都懒得跟你这种人多说一句！

她这一骂，引来了不少群众围观。我们窗口负责人，在听到吵闹声后也急忙过来询问。明白事情原委后，也不愿与这两人过多纠缠，于是建议他们到公证处公证后再来登记。

这二人无法，又碍于群众指责，于是带着材料灰溜溜地走了，临走还指着我们窗口说要去政府投诉我们。

所谓“身正不怕影子斜”，况且有视频监控为证，这样的投诉我们是不怕的，不过可能是理亏，后续我们并未收到什么投诉。

大概过了几个月后，陈阿姨夫妇再次来到我们窗口。这次被继承人曹军的妻子小田也一起来了，手里拿着一份公证报告。而陈阿姨夫妇显然也低调了许多，不复当初的嚣张气焰。

因为有公证报告，我们很顺利地指导继承人填写材料、签字、刊登继承公告，并在公告期满后为他们办理了继承登记。

在公证报告里，小田放弃了自己应得的份额，由女儿继承，这样一来，女儿便占有一半的房产。但因为女儿年幼，孩子未成年之前，小田和爷爷奶奶作为共同监护人不得随意处置房产。日后即便处置，在依法保证孩子正常生活的前提下，也要通过共有人和监护人共同商讨决定。

办理完后，小田单独留下，对我们工作人员表示感谢。原来那天陈阿姨夫妇回去后便多方了解，发现我们说的是事实，他们和儿媳摊牌，逼小田放弃自己和女儿应得的份额。小田没想到公婆如此绝情，争吵无果后便带着相关材料到公证处进行了公证，才有了现在的结果。

她非常感谢我们工作人员坚持原则，而我们也乐意看到房产能得到公正合理的分配，此事总算得到圆满解决。

在不动产登记窗口工作的这几年，因为继承引起家庭纠纷的情况我们见得太多了，这是最简单的法定继承业务尚且如此，其他的家庭关系复杂，涉及到转继承、代继承的就更不用说了。

02

遗嘱继承又称"指定继承"，是按照被继承人所立的合法有效的遗嘱而承受其遗产的继承方式。

相比法定继承，遗嘱继承的效力优于法定继承。且《继承法》规定，遗嘱继承中被继承人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承，也可以指定由法定继承人以外的其他人继承。

不过到我们窗口办理遗嘱继承的很少，尤其是遇到那种“指定由法定继承人以外的其他人继承”的，就是来了我都不敢随便受理。

一天，我们窗口来了一位年轻姑娘，看年龄估计比我大不了多少，穿着短袖短裤，典型的肤白貌美大长腿。我虽然是女的，但对腿长腿型又好看的女的没有抵抗力，不自觉地就想多看几眼。

眼神交汇中，这位姑娘对我嫣然一笑，她来到我所在的窗口拿出一张纸递给我，要我先看看。

我一看，这是一份房屋遗嘱声明，声明写得很简短，开头写明了相关人的身份证号，后边有一段不长的话，指定魏先生死后位于xx花园的一套洋房由魏小姐继承，最后有双方和两名见证人签名，所说的魏小姐正是这位年轻姑娘。因为是同姓，看声明中的身份证号年龄，我便自然以为这位姑娘是魏先生的女儿，于是惯性地要对方出示户口簿和其他身份证明。

这时，这位姑娘却不自然起来，她显然也明白我的意思，知道我误会了，就低声告诉我，她不是魏先生的女儿，也不是他的家人，而是他在外养的情人。她19岁就无名无分地跟了魏先生，迄今已经12年了，魏先生病死前背着老婆将这套婚前的洋房秘密立了遗嘱留给她，作为补偿。

我一听，懵逼了。在我有限的职业生涯中，第一次遇到这样的情况，我表示不敢受理，只好叫来资历深的同事协助。同事过来了解清楚后，也傻了，说不敢接这烫手山芋，于是将区不动产中心的电话给了这位姑娘，建议她到区里办理。

姑娘也知道事情特殊，没有为难我们，拿着遗嘱和电话号码走了，徒留我们工作人员在窗口好奇而又八卦地讨论了半天。

大家不要小觑了女人的好奇心，八卦起来什么都能打听到，区里的不动产窗口人员都是我们分局的同事，打听个事情还是很容易的。

一路打听下来，发现事情远比我们猜测的还狗血。

据说那位魏先生不只立了一份遗嘱，在给那位年轻姑娘立下遗嘱后大概是后悔了，又立了一份遗嘱，将那套洋房留给了自己的儿子。

法律规定，遗嘱人是可以撤销、变更自己所立遗嘱的，对于立有数份遗嘱，且内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。这样一来，魏姑娘手里的遗嘱自然就作废了，连同“作废”的只怕还有她12年的青春。

12年啊，一生能有多少个12年，何况是一个女人一生中最青春靓丽的12年，就这样葬送了，我无法想象她在知道还有一份遗嘱存在时是怎样的心情。

对于这位魏姑娘我不想过多地评论，只是对那位魏先生，我猜测他肯定是知道这些法律条款的，如此对待对一个陪伴了自己12年的女人，倒是让我觉得他和最近曝光的某位吴姓明星有的一拼。

这年头，渣男层出不穷，姑娘们还是擦亮眼睛走正路，靠自己努力奋斗12年，何愁买不了一套房子呢？即使不能，也好过把大好青春喂了狗。

另外，在此提醒大家，对于不动产需要继承的朋友们，不管是法定继承还是遗嘱继承，最好先到公证部门进行公证，公证后再到登记部门办理继承。尤其是遗嘱继承，如果是私下订立遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证并签字，最安全的还是在遗嘱人活着时到公证机关办理，公证部门见证下形成的正式法律文件才是效力最高的遗嘱。

现在我所在地政府为了减少继承登记风险，由政府出钱为百姓免费提供公证服务。即使不免费，公证一下也花不了多少钱，毕竟和一套房子比起来，这点钱不值一提。

03

下边我们再来说说农村的宅基地房屋登记。

众所周知，农民宅基地使用权是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。

因此，在一定程度上，宅基地是具有社会福利和社会保障功能的。有保障自然也有限制，国家对农村宅基地实行“一户一宅”的政策，即农村村民一户只能申请一处宅基地，且一经申请不得随意买卖流转，违反规定将农村房屋宅基地进行买卖的合同视为无效，不受法律保护。

然而近些年受房价或基于其它一些原因，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同，购买农村房屋和宅基地。从表面看来，购房者似乎占了很大的便宜。但因为无法办理房产证和土地证，日后一旦发生纠纷就很可能会被要求返还房屋，造成不小的经济损失，这就哑巴吃黄连了。

因为这类问题到我们窗口咨询的群众还真不少，从山东来到我市打拼多年的苏先生就是活生生的例子。

苏先生因为是城市户口，早些年在山东一个小县城接父亲的班到当地金矿上班，后来金矿倒闭便出外务工谋生。但在我市打拼多年，依然购买不起价格高昂的商品房。

后来听别人说我市某村庄有人出售房屋宅基地，价格便宜，有小道消息称这个村庄以后还可能拆迁。明知宅基地房屋购买无法取得房产证，碍于经济条件限制，苏先生还是和卖房者在村民的见证下签订房屋买卖合同。合同中约定，即使以后拆迁，卖房者也与拆迁无关，保证不参与拆迁分配事项。

如果没有拆迁，估计苏先生和卖房者也会一直相安无事。但没想到，房子住了十几年了，竟然真的要拆迁了。苏先生一家知道后暗自窃喜，觉得房子买得太值了，拆迁后能拿到不少赔偿款不说，还能分到好几套安置房。

可苏先生一家还没等到正式拆迁登记呢，原来的户主在巨大的利益面前就反悔了，他找到苏先生要求退还当年卖房的钱，并额外赔偿一笔违约金，将房子和宅基地收回。苏先生一家自然不同意，拿着当年私下签订的合同闹到我们不动产窗口和拆迁办，要求给出相关意见。

合同无效。我们窗口自然无法根据合同办理过户登记，拆迁办对于拆迁补偿事宜根据该村1991年集体土地登记的原始资料和土地证、房产证来进行补偿安置，这些资料登记的都是原来户主的名字，跟苏先生一家没有半毛钱关系。

对于这样的纠纷，我们两个部门都表示爱莫能助，只能靠他们自己私下解决了。

所以真的慎重购买农村宅基地。实在需要，租赁也比购买强。

04

其实除了农村的宅基地之外，"小产权房"也存在同样的问题。

要知道，"小产权房"不是法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的，并不是真正合法有效的产权证。

尤其是2007年之后，国家更是严格规定，小产权房不得向非本集体成员的第三人转让或出售，非法购买后其购房合同在国土部门不予备案，也不得确权发证，不受法律保护。但经济适用房不同，虽然也是小产权房，经济适用房在转让时是需要向国家和政府缴纳土地出让金的，受国家法律保护。 

此外，购买小产权房还存在着巨大的风险：一是像上述例子一样，购房后如果遇到政府征地拆迁，由于购房人并非合法的产权人，手上又没有国家认可的合法产权证书，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微；二是有的小产权房甚至可能是村民违规扩建的，一旦相关部门对此进行整顿建设，就可能导致房屋被迫拆除，而购房人将会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

所以，在此建议各位想要购买农村宅基地房屋和小产权房的朋友们，请慎重考虑，切莫为了贪图一时的便宜，造成后期无尽的麻烦和巨大的损失。

不过，后来我市对农村宅基地的政策略有放宽，农村宅基地和房屋可以在本村村民之间互相买卖流转，但必须同时具备以下条件：一是转让人拥有两处以上的农村住房或宅基地且转让行为征得村集体组织同意；二是受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件。同时要注意，宅基地使用权不得单独转让，地随房要一并转让，一旦转让成功，需及时到不动产登记部门办理转移登记。

05

上边的例子只是一方面，实际办理宅基地登记的过程中，遇到的问题和麻烦远不止这些。

就拿本村村民对宅基地房屋办理首次登记来说，首先要到登记部门申请，并进行房地测绘，形成测绘报告。测绘后，我们登记窗口才会联系申请人填写和提供相关材料，并在登记门户网站和村集体进行公告半个月，公告无异议后方可办理首次登记，最后经过审核制证。整个流程走下来最少也要一个多月。 

其实，对我们工作人员来说，程序多、时间长、材料杂我们都不怕，只要群众配合，一切问题都是可以解决的。

可就怕遇到有的群众不配合，不理解，还不尊重我们办事人员，有的一言不合便高声喧哗，出言辱骂。公然和我们工作人员大打出手，甚至闹到派出所的，在我们窗口目前还只有陈先生一个。

那是今年夏天，陈先生到窗口咨询办理宅基地首次转移登记，以便拿到房产证可以提取公积金。 他一来就催得很紧，我们把程序和材料告知后，他便一脸的不耐烦，要我们第二天马上安排人员到他家测绘。

可我们窗口测绘是外包的，测绘公司得知只有一家需要测绘后不愿单独跑一次，希望多凑几家一起测绘。因此，我们告知陈先生先等一周，和另外两家联系后一起安排测绘。

但为了不影响进程，我们先让陈先生准备后续相关材料并盖章。这时候问题又来了，材料比较多，且盖章需跑村委、街道和派出所多个部门。因为是夏天，这位陈先生嫌热，不愿自己跑，要我们工作人员代劳。

这不符合常理，我们也没有这个义务，我们窗口还排着一堆需要办证的群众，不能为了方便他而耽误了其他群众，因此对于他提出的无理请求我们婉言谢绝了。

这时候这位陈先生又不高兴了，但也我们确实忙，便嘴里骂骂咧咧的走了。 

一周后，我们如期给他安排了测绘，拿到测绘报告一看，发现陈先生登记的宅基地存在面积超占，而且超占的还很多。

要知道，国家对宅基地规定很多，不仅要求一户一宅，还对宅基地具体面积有严格的把控，像我市就要求宅基地面积不能超过93平米，超出的面积我们办理时是不予登记的。

因此，我们及时联系陈先生到窗口，希望将此情况进行解释，他若坚持要办，还需签订超占承诺书。

陈先生接到电话后，倒是如约来到窗口，走近一闻便觉酒气熏天。我因为正在服务其他群众，同事小宇接待了他，他将超占面积不予登记的情况详细告知了他。

这位陈先生一下子就怒了，指着我同事鼻子就骂起来了：“这是老子的祖产，盖了多少年了，你说超占就超占，老子盖房子的时候估计你他娘的还在你妈肚子里睡觉呢……”后边有些话我作为一个小姑娘都不好意思说出口，我同事一个大小伙子，年轻气盛，自然更听不下去，和他争论了两句，他不知是酒气上来了，还是天生脾气火爆，我同事没说两句，他就一拳头直接打到我同事脸上，我同事眼镜片都被打碎了，鼻子也流了血。我们见状，立马叫人拉开他，并报警。

很快警察就来了，将陈先生和我同事带到了派出所，询问事情经过。但这位陈先生可能是酒劲还没过，在派出所大吵大闹，于是警察通知了陈先生的父亲前来解决。

后来，待陈先生酒醒后，也觉得自己过于鲁莽，答应赔偿医药费，但拒绝亲自向我同事赔礼道歉。倒是陈先生的妻子和儿子知道事情原委后，隔了两天，和陈先生一起又来到我们窗口。

让我们惊讶的是，这位陈先生如此暴躁不堪，却有一个好儿子。他儿子才7岁，不仅当着爸爸的面向我同事鞠躬道歉，并要求爸爸也亲自道歉。这位陈先生可能出于羞愧，红着脸和我同事赔了不是。 

有时候不得不说，有的大人还不如一个孩子。作为父母，我们总是教导孩子要谦和明理，可自己却说一套做一套，如此言行不一，又怎么配教育孩子呢？

陈先生有如此明礼懂事的孩子，我想大概是他妻子教育有方吧！

作为一名基层不动产登记窗口的工作人员，我想说大家都不容易，请群众多给我们一些理解和尊重。如果遇到工作人员确实有言语冲突和不作为的地方，大家可以投诉，但切莫动手。其实现在一些发达城市，政府对窗口工作人员的要求是非常严格的，只要接到投诉查监控发现确实是工作人员的错，就会立马处理解决，不仅会电话致歉，还会在考核时扣除该人员的部分绩效。

06

最后，关于离婚房产分配问题。

➤如果离婚出现房产分配纠纷怎么办？

1.婚前无贷款购买的房子，登记在自己名下的，属于个人财产，离婚时不进行分配，且婚后房子的升值部分与配偶无关（这种情况下房屋所有人婚后不与配偶商量自行处置房产也是合法的，配偶若想追回房产，法律不予支持）；

2.婚前买的房子，登记在自己名下但有贷款的，如果夫妻双方共同还贷，离婚时对于对方还贷部分和婚后房子升值部分应酌情进行补偿（实际纠纷案件中一般认为房屋归户主方所有，对方共同还贷的增值部分以现金进行补偿）。

3.如果是婚后购买的房子（非父母出资的情况下），视为共同财产，无论房产证上是一个人的名字还是两个人的名字都不受影响。

4.如果由父母出资买的房，不管婚前还是婚后，只要登记在自己子女名下的，都认定为个人财产，不属于夫妻共同财产；如果由双方父母共同出资，则按照出资比例进行分配，但当事人另有约定的除外。

另外，房产共有方式上也要小心。

共有方式分共同共有和按份共有，共同共有就是平分，按份共有可以一人份额多，一人份额少。而占有份额超过三分之二的所有人是可以自行处置房产的，别哪天对方把房子卖了或者抵押了，你还不知道呢！

➤如何看出房子是按份共有还是共同共有？

主要是针对购买安置房和二手房的情况，在不动产证上有共有情况一栏，会清楚写明是按份共有、共同共有还是单独所有。

如果是按份共有，不动产证第二页“附记”栏会标明个人所占具体份额；而购买商品房，则是在窗口办理登记填写登记申请表时，由共有人一起自行决定共有方式和份额。

➤买房有贷款的，在贷款还清后，要及时到银行办理抵押注销登记，抵押注销登记需要哪些材料？

不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产证、不动产登记证明（也叫他项权证明）。

备注：抵押注销后，可添加共有人，但只有添加配偶无需交税，添加其他家人或亲属，属于房屋赠与，需签署房屋赠与合同并缴纳赠与税。

—本文完—

本文来源：子鱼。当过村主任的作家一枚，经营一个最复杂的公众号，据说关注她的人都变成了人精。ziyu19821105

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