2016年7月8-9日，首届全国文旅地产创新模式大会在北京召开，大会主题为“分享创新内容，推动文旅产业发展”，大会分享了文旅地产创新案例及创新模式，发挥全经联“平台+智库+资本”的优势，推动文旅产业创新项目和创新企业成长。7月8日上午，林峰先生做题为“全域旅游下的文旅地产创新”的演讲，以下为演讲全文：

林峰  全经联城镇化发展委员会常务副主任、北京绿维创景规划设计院院长

全域旅游是在以旅游为优势产业的行政区域，将该区域作为功能完整的旅游目的地，进行整体规划、建设、管理、运营，通过旅游业整合推进经济、政治、文化、社会、生态文明五位一体建设，整合多产业多业态融合发展，促进城镇化建设，形成政府与市场、居民与游客共建共享的旅游发展模式。

全域旅游的内涵

今年五月召开的全国全域旅游创建工作现场会上，来了262个县的县委书记，意味着旅游在中国真正成了大风口。国家搞全域旅游的原因，在于经济进入新常态以后，旅游的井喷效应，为政府推进区域经济发展，提供了有效的抓手。旅游给了大家通过投资带动区域发展的理由，使得政府有可能运用旅游产业这个引擎去带区域经济发展。

全域旅游提出了一些新的理念，特别提出了七大理念的转变，七大转变中最核心的是从景点旅游转化为休闲式、体验式全面融合发展的旅游结构。在运营上最关键是由旅游局、产业推动的要素转化成了以党政协调推进、中国特色下政府带动的产业发展的方式。通过对全域旅游的研究，我们认为全域旅游要打破“全”的概念，应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”，立“逻辑”，找“抓手”，达“目标”。

全域旅游的七大转变

二、房地产是一个“服务整合平台”产业，必然走向“房产融一体化”结构

房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。以“家庭·服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构，由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。

第一个家，是以居住为主要功能的居住之家，以社区服务为基础的家庭服务结构。第二个家，是指郊区休闲、乡村度假、养生养老等以旅游、休闲、娱乐、养疗、避暑、避寒、度假等为主要功能和服务的第二居所、第三居所，由此构成了第二个家的服务产业整合与服务结构。第三个家是指城市综合体、商业综合体、部分度假接待综合体等相关地产和场所，以公共空间的方式，为家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化的公共服务，由此构成第三个家的服务产业整合与服务结构。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。房产融一体化，是今天房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。因此，房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构。

三、旅文体康养商多产业融合的综合开发，已成当前及未来地产开发的主流

耗资15亿美元，占地113亩的迪拜亚特兰蒂斯，体现出一种典型的综合体结构。它拥有世界上最大的露天水族馆，拥有中东地区最激动人心的水世界冒险乐园，云集了世界名品店铺、大型会议中心、创意主题会场、奢华酒店、一流美食、惬意水疗。

迪拜亚特兰蒂斯

新加坡无论是金沙酒店，还是滨海湾花园的花穹、云雾林、巨树丛林以及会议会展中心，都构成了一个综合服务区，是综合开发的典型结构。除了居住，还形成了商业、酒店、旅游观光整合的结构，特别是云雾林这种创新型的旅游吸引物，对中国正在大规模发展的度假村、商业综合体、旅游综合体具有非常大的借鉴意义。

新加坡滨海花园

万达所投资的西双版纳国际度假区，度假区位于景洪市西北部工业园区，项目总占地约6平方公里，总投资额为150亿元，是中国西南地区迄今为止投资额最大、内容最丰富、创新度最高的世界级旅游投资项目。它包括主题公园、雨林高尔夫球场、傣家秀剧院、高端度假酒店区、商业中心、三甲医院、旅游新城七个主要功能区，实际上涵盖了商旅文体康养一系列产品。

西双版纳国际度假区

万达2016年5月开业的南昌万达城同样的突显了这六个领域的特征。南昌万达城位于九龙湖新区，占地200公顷，总建筑面积80万平方米，文化旅游投资220亿元。万达城拥有大型电影乐园、室外主题乐园、商业中心、海洋乐园、酒店群等世界级业态，体现了整合式发展结构。

南昌万达城

成都新世纪环球中心位于成都高新南区天府大道北段，占地面积约1300亩，现为世界第一大单体建筑，主体高度约100米，是由中央游艺区和四周酒店、商业、办公等部分组成的一个集游艺、展览、商务、传媒、购物、酒店于一体的多功能建筑。新世纪环球中心是一个巨大的城市综合体，由新世纪环球中心、新世纪当代艺术中心和中央广场三大主体组成，是成都市的娱乐天堂、购物天堂、休闲天堂和美食天堂，体现了大规模的以休闲形成商业地产吸引核的结构。

成都新世纪环球中心

一切商业活动及开发是以人为基础的。

人口聚集是城市化的基础，城市化是人口聚集的变迁。从中国整个城市化进程来看，城市化已经历经工业化初期、工业化二期、过度工业化三个阶段。工业化初期，加工工业的发展使农村劳动力转化，形成了非城镇化的郊区与工厂低端社区；工业化二期，重化工业的发展带来了大型工业区的聚集，促使工业园区与居住新城的形成；工业化园区形成的聚集与城市超规模发展形成了现在的过渡工业化和产城一体化阶段。林峰院长认为，未来的城市化是以消费为主导的城市化，这样的城市化与过去工业引导下的城市化是一个分水岭。这个阶段，是将消费产业引导下的经济发展、城市发展、住宅产业导入到产业聚集新模式，中国整个经济发展逐渐进入这个新的阶段。

在这中间，人流人气聚集形成商业发展聚集，商业聚集形成消费聚集。商业要发展到消费聚集期，要经历四个阶段。第一是单一购物商业发展阶段的商业稀缺期，第二是批发市场及批零结合阶段的商业市场化期，第三是业态多样化的综合体发展时期，第四便是未来的城市消费聚集化期。这四个时期，人流的聚集是商业发展的基础和前提。

商业发展的四个阶段

旅商文体康养综合开发，最核心的是旅游的带动作用。过去社区依据人流量确定商业规模，现在社区的人流量已支撑不了商业综合体。旅游休闲的带动便在这里发挥了重要作用。景区+旅游消费区，古街、旅游商街，古城古镇，旅游城市是旅游带动的人流人气聚集四种模式。

旅游带动的人流人气聚集模式

旅游的核心是人流搬运，人流人气聚集的重要条件是吸引力打造和休闲消费聚集。

为什么在旅文体康养商六大产业中，把旅游放在第一位？因为对于大多数区域而言，大量的地产发展一定不是在地王区，而是在地价偏低的新区域发展。无论是沿轨道发展的卫星城，还是条件好的云南、海南、山东等度假第二居所发展区，以及新的城市化发展区域，都需要大量的搬运人流。如果没有搬运渠道，商业、文化、体育、健康、养生活动只会在住宅周边发生。人流搬运是旅游的核心功能，通过旅游对人流的搬运，实现了大量的消费在新区域的聚集。

如何才能形成吸引力，将人流搬运到目的地是旅游的核心，也是文旅地产创新发展可持续发展的有效途径。吸引力的打造我们称之为游憩方式的设计，主要解决三个问题，主题核心吸引力、游憩方式"玩法”、游客需求全面满足。

吸引力的打造需要解决的三个主要问题

旅游产品的吸引力来自于玩法，即游憩方式设计，它是旅游产品设计的核心技术。如何把玩变成身体的体验、心理的过程，不断高潮起伏的体验过程，这是需要设计的，这样的设计涉及到主题及主题理念策划、观赏方式设计、游憩功能结构设计、独特性卖点策划、游线与交通工具设计、游乐与娱乐项目设计、情境与体验方式设计、特色纪念品设计等。通过这样精心的设计，构建出来的情景化、游乐化、主题化、本土化的旅游吸引核，是文旅地产聚集人气的关键。

吸引力将人带到目的地是人流人气聚集的第一步，休闲形成人流的滞留消费是人流人气聚集的第二步。将人气转化成消费的财气，商业的商气，这个过程是休闲的消费聚集。休闲的聚集通过多业态的构成、夜间旅游产品体系把项目街区化、广场化、夜间演绎化，最后形成城市文娱休闲中心、郊区休闲聚居区、休闲小镇、休闲城市。

休闲带动的人气聚集模式

绿维创景原创的“绿梦工坊”，以覆土建筑为独特建筑吸引核，形成对儿童的吸引力。通过儿童职业体验馆、巧克力乐园、动漫艺术馆、科技游乐馆、奇幻嘉年华、魔幻剧场、哈哈世界等儿童休闲游乐聚集，构建不同主题场馆，寓教于乐，在游玩中增加亲子感情，打造一个以室内体验型游乐为核心功能的亲子游乐园。

五、地产开发新前提：地产+产业+城镇化+互联网

现阶段，地产已经出现一系列问题。从短时间来看，中国的二线城市在快长中，从长远来看，快长的时期逐渐越来越少，滞长的时间逐渐越来越多，商业、住宅、旅游、产业地产的问题都集中在爆发。商业地产方面，电商消灭大量实体店，购物中心及商业综合体大幅过剩，布局竞争激烈，到2017年年末，20大城市商业项目未来供应将超过3500万平米。住宅地产方面，一、二线市场较好，三、四、五线过剩。旅游地产方面，旅游与房地产分离，沿海满布鬼楼群。产业地产方面，产业园区难以招商，仅十之一二能持续。

地产出现的系列问题告诉我们，房地产开发已经不再仅仅开发土地和建设房屋了。过去的房地产，就是土地一级开发销售，房产二级开发销售，住宅、写字楼、商业空间就是产品。到了综合体，也是以写字楼+商场+住宅构成的一体化建筑群，卖的还是多功能的房子，即使不卖，自持也是通过招商引资，实现房租收益。随后，地产经历了靠商场经营收益的第一次产业提升和靠多业态的主力店商业经营的第二次产业提升的阶段。其后，地产不依靠周边社区人口消费，而是谋划旅游休闲产业格局，吸引其他区域客源来消费，在形成人气聚集同时，形成人口聚集。近几年，在电商大规模冲击实体店之后，如何让实体店不因互联网而关门，而是借互联网引导体验人群线下聚集，增加人气与消费，实现o2o体验消费是地产的关键。

虽然互联网使实体店大规模受损，但是互联网旅游却越来越发达。房地产作为一个服务整合平台，必须是房地产、产业链整合、城镇化升级、互联网运用的叠加。产业开发及产业链整合，是房地产必修课。产城融合发展，产业带动城镇化建设，形成居民人口聚集，同时结合教育、商业、金融、文体、卫生及健康服务等，成为一体化结构。以智慧城市为基础，打造"互联网+ "，构建产业+互联网，城市+互联网，成为区域开发的前提。成功的房地产开发，成为产业及区域发展的平台！

六、休闲小镇: “商旅文体康养融合”的地产创新

新型城镇化的核心在产业先行，以产业为龙头才能形成人口聚集，在人口聚集的基础上形成的真正城镇化。市场化下的新型城镇化是在产业先行的基础上，实现产城乡一体化发展。消费产业聚集引导城镇化是未来城镇化的关键和核心。

 实现产城一体化

消费聚集如何打造？第一是靠吸引核中心，第二是靠休闲聚集中心。旅游休闲的“搬运功能”可形成8小时之外的休闲人口聚集，以及短期的出游型人口聚集，并进而形成消费聚集，是大众旅游时代中国城镇化建设的一种重要动力。旅游休闲引导两大发展：城市休闲聚集化和逆城市休闲聚集化。城市休闲聚集化，是指城市综合体，规模越大、包涵的业态类型越丰富，城市客厅的效益越强，带来的城市聚集效应越好。另一个方向，逆城市休闲聚集化是短期的流动聚集，度假、旅游、养生、养老、会议等因素，形成了城郊卫星城和旅游小城镇。

因此，以旅游为人流聚集的导客构成了旅游消费聚集，由消费聚集形成的消费产业聚集，引导城市分化、人口增加、就业增加等城市结构的变化，我们称之为旅游引导的新型城镇化休闲消费聚集和区域发展创新结构。这个创新结构里面，旅商文体康养是不分家的，是服务于人的多样化需求。所以，旅游不是简单的旅游形式，休闲、度假、养生、养老、体育等都是人们离开自己的社区后依然需要发生的消费。这些消费便是吸引核中心，把人流从客源地调动到目的地。

旅游引导的城市休闲聚集与新型城镇化的基本逻辑

第二是休闲聚集中心，人流聚集后，要让人产生消费的欲望。人气的旺盛，消费的旺盛，才能构成产业的有效聚集，创造多样化的业态结构，构成休闲聚集中心架构。

休闲小镇核心架构

休闲小镇的核心架构，简单的概括，是一个景区，又是一个消费产业聚集区，最后是新型城镇化区，是一个休闲城镇构成的多样化旅游、多样化地产构架下的城市化结构。

休闲小镇发展架构

所以，它不仅仅是一个房地产开发，同时是城市开发、产业开发、景区开发运营的多地产整合开发。这样一个开发结构，构成了休闲小镇开发模式。这种结构不仅用于休闲小镇，对于任何一个旅商文体康养结合的地产开发都实用，特别的对于西部有独特资源的乡村地区、中级以上城市的郊区，它的架构特别有价值。

旅商文体康养综合开发及休闲小镇开发的基本模式

绿维创景规划设计的黄果树度假小镇就是个典范，做精旅游产品、做大民俗文化、做强休闲氛围、做足“夜”的文章，打造文化创意体验小镇。

在本项目中，绿维创景以安顺多元民族文化为本底，以瀑布文化、饮食文化、蜡染文化和服饰文化为核心，通过文化化、休闲化、景区化、情境化等手法，串联起安顺丰富多元的民族文化，致力于打造中国首个超现代、集民族文化与现代艺术为一体的文化创意聚落，为旅游者提供一道文化饕餮大餐。

同时，为了满足现代休闲度假旅游的需求，形成大范围的辐射吸引力，在本项目开发中，绿维创景以泛旅游产业为理念，整合“生态、土地、文化、市场、区位”五大资源，打造核心吸引中心、休闲集聚中心、延伸发展中心，构建一个融休闲、度假、体验、购物等多功能为一体的综合型民俗度假小镇，从而实现点与点的功能性串联以及多元项目的整合配套开发，带动区域综合发展，形成+1>2的“聚变”效应。

七、全域旅游下的文旅地产创新模式

以文化为魂，旅游为搬运渠道，休闲体验消费为核心，实现多产业融合下的综合效益，可以有效的整合起来。

 旅商文体康养融合的地产开发模式

文化体验模式创新"六幕"

如何将要素多样化转化为业态，如何将业态转化为产业整合，形成了综合开发的重点。休闲消费业态化有十二大要素，是以原旅游"六要素"吃住行游购娱和新旅游"六要素"商养学闲情奇相叠加之和。

吃——高端酒店、星级饭店、酒庄、会所餐厅、休闲美食餐厅、农家风味餐厅、咖啡店、小吃店、快餐店等高端餐饮、休闲餐饮、大众餐饮。

住——各类酒店、度假村、别墅、公寓、旅馆、农家乐、郊野木屋、汽车营地…满足不同群体的住宿需求。

行——运输型交通、娱乐性交通、辅助性交通…。

游——各类景区景点、城市游乐、乡村游乐……。

购——各类景区景点、城市游乐、乡村游乐……。

娱——各类景区娱乐休闲、都市娱乐、乡村娱乐……。

商——商务旅游、会议会展、奖励旅游等旅游新需求、新要素。

养——养生、养老、养心、体育健身等健康旅游新需求、新要素。

学——修学旅游、科考、培训、拓展训练、摄影、采风、各种夏令营冬令营等活动。

闲——乡村休闲、都市休闲、度假等各类休闲旅游新产品和新要素。

情——婚庆、婚恋、纪念日旅游、宗教朝觐等各类精神和情感的旅游新业态、新要素。

奇——探索、探险、探秘、游乐、新奇体验等探索性的旅游新产品、新要素。

如何以旅游为龙头，整合五大幸福产业和商业，形成旅文体康养商多产业融合发展和文旅地产的创新发展？绿维创景认为在全域旅游下，结合大产业升级、业态升级、产业结构升级、城镇升级，以及12大旅游要素，有一套模型，即65533模型。景区产品、文体养休闲项目、文体养休闲商业项目、度假酒店与公寓项目、住宅房产、一级地产六类产品，需要的是完全不同的管理模式和运营手段。因此，未来房地产仅依靠房地产管理专业远远不够，还需要景区管理、休闲营销、商业地产、酒店运营和房地产相结合的管理结构，形成五大角色和综合开发的一系列架构。以旅游为渠道引导的综合发展结构中，房地产正在作为平台进行创新整合！

八、绿维经典项目--白马山旅游度假区

绿维创景刚汇报通过的白马山旅游度假区规划就是一个全域旅游下的旅商文体康养综合发展的典型案例。白马山位于重庆武隆县，是中国旅游先进县。政府将这个项目作为“十三五”核心战略项目来进行，不仅是建设国际知名旅游胜地的重要载体和抓手，也是开展全域旅游探索的创新举措，是建设生态文明示范区县的需要，是推进脱贫攻坚和全面建成小康社会的重大举措。由此对我们提出了高要求：要把白马山打造成一个5A级景区和国家级旅游度假区，让其产生百万人口的吸引力。

如何满足政府的要求和任务？项目组充分挖掘白马山乃至武隆地区的历史文化资源，梳理出世界茶源、白马仙女情侣山的爱情文化两个核心灵魂，以高山茶园为资源基础，依托白马山与仙女山的比附营销关系，形成爱情文化、茶文化、四季度假养生养老为特色，集生态观光、文化体验、养生度假于一体的综合性景区，以“天下情侣山·武隆飞天吻”为主题形象，以“仙眷茶园·爱情圣地”为定位，将其打造为集5A级景区核心部分和高山旅游度假区于一体的综合性项目。

在爱情天街片区，以爱情为主题，打造飞天之吻、8D影院、爱情魔方、真爱礼堂、海誓山盟广场、爱情天街、爱心鹊桥等爱情项目，通过项目的体验构成核心吸引力。其中最重要的项目是“飞天之吻”，通过灯光、烟雾的效果打造浪漫的场景，将象征白马与仙女的两个飞行岛做成演义故事，飞行岛从地面上升到55米的空中旋转一圈后接吻，让游客欣赏两个雕塑的爱情表演。

飞天之吻效果图

真爱礼堂效果图

爱情天街鸟瞰图

爱情天街效果图

景区的构建核心，第一是吸引核建设，第二是形成消费业态聚集。本项目中，我们通过两个街区的休闲业态聚集，让游客留下来进行消费，特别是夜间消费。在白马仙街片区，以醉舞流光、白马文化、仙女广场、巴国神话四个广场以及博物馆、商业街、餐饮街、娱乐街等业态打造夜间旅游聚集区，通过多业态的方式丰富夜间旅游产品，吸引游客产生过夜的想法。第三是打造旅游度假区，形成人流聚集后，便考虑将文化、旅游、商业与健康、体育、养老相结合，从而使游客产生较长时间停留的念头。此外，我们还规划了绿道、跑马道、自行车道等项目，旅文康体养商结合，共同构建了旅游度假区的结构。

白马仙街鸟瞰图

白马文化广场

醉舞流光广场

林峰院长将出席第四届中国房地产创新模式大会，我们相约10月第四届中国房地产创新模式大会。

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