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2017年，中国GDP总量达131735.85亿美元，是日本GDP的2倍，美国的2/3。近4年来，中国对世界经济增长的平均贡献率达到了30%以上，超过美国、欧元区和日本贡献率的总和，位居全球第一。而我们的房地产占GDP比重为16.3%，房地产经济的高速发展崔生出王健林、许家印这样的超级“大地主”。

中国的房地产业高速发展了几十年，期间不断有专家说泡沫太大，马上就要破灭，实际上预测未来是一件很危险的事情，专家们尽管理由充分，信誓旦旦说马上要降价，但结果总在拍拍打脸。有人说：中国的楼市就像一部悬疑片，过程是个迷，结局谁都无法预知。

日本的房地产发展和中国相比有惊人的相似之处，同样是几十年GDP高速增长，房价一路飙升，最疯狂的时候日本全民买房炒房，更是喊出日本房价永远只涨不跌的口号。可是在一次黑天鹅事件“广场协议”后，日本的房价突然崩盘，降幅超过65%，经济更是进入二十年的全面衰退，一直到现在仍然未完全复苏。

那么，日本在这几十年到底经历了些什么呢？1

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二战之后日本开始大力发展经济， 1985年日本外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%，日本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。鼎盛时期，日本拥有美国资产的10%，日本人的口号是“买下美国”。

为解决美国巨额的贸易赤字，美日等五国在纽约广场饭店举行会议，使美元兑主要货币有序地下跌，之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元因此持续大幅度贬值，而日元升值幅度最大，三年间达到了86.1%，这就是”广场协议”。

当时的日本为了解决日元升值带来的经济问题开始拼命放水，政府先是进行1万亿日元减税，投资7万亿的公共事业建设，同时连续5次降息。货币实行宽松化政策，政府大力支持银行放贷，不论是针对企业还是个人，抵押贷款业务规模迅速扩大，银行用无抵押信用贷款作为员工的kpi考核。

拿当时的樱花银行来说，为完成任务，从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。那些背负指标的银行职员如同传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。只要你有工作，哪怕是临时工，只要有住址，都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额可以超过百亿日元。

以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店。千昌夫困惑地说：“我没有东西可以担保。”银行说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。

一整套组合拳下来，结果就是全社会都弥漫着钱的味道，日本人从战争后拮据节约的习惯变成了大手大脚的消费和大胆的负债。当时的日本人有钱到什么程度呢？

在各大城市的街头，每天晚上都有人直接拿着万元大钞在街边挥舞着打车，有人只坐了5分钟的车就给了几十万日元的车费，因为公司有几百万的车补，花不完。

就职时一个单位如果没有大方的对面试者意思一下，那根本就没有面子。任何一个来面试的基本都会报销路费，如果是外地的面试者，一般都会一面用旅游观光的形式安排面试者参观企业，一面为面试者安排几天的食宿。如果被录用，刚进企业什么都不用做就会赠送10万日元现金礼札或者40万日元的购物券、福袋。即使如此，仍然不免被一些人说小气，因为还有的单位送的是阿玛尼、劳力士或者是进口车和外国旅行。

这种社会风气也影响到当时的年青一代。当时的日本男多女少，在谈恋爱时如果一个男孩舍不得花钱，就会被认为他根本没有诚意。平时交往时男孩请女孩吃饭绝不能带到小馆子里，一顿饭花20万很正常，吃完饭还要给女孩送点礼品。一个月要看两场演唱会，四次电影。圣诞节是很多男孩对女孩子表白的关键日期，这时怎么也得送一套蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指，晚餐在东京赤坂王子酒店吃法国料理，一个平安夜下来基本40万就没了。

政府放水原来希望更多的资金进入实体，以弥补出口受挫带来的负面影响，但是事与愿违，一方面出口成本高企，企业动力不足，另一方面企业也不愿意对内投资，因为盛世日久，国内人工高涨，此时做实业远远比不上做投资，这些多出来的钱，越来越多的奔向股市和房地产而去，结果是显而易见的股市高涨、地价房价直升。

从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了5.36倍。而1988年末调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止，而东京23区总地价411兆日元，所以说“一个东京就可以买下美国。”

在京郊有29户农民拆迁，政府给的土地合计拆迁款算下来达到8亿日元，这8亿日元是什么概念呢？平时这29户农民一年的收入也不会超过100万日元，几乎是一夜因拆迁暴富。这些人当然是欢天喜地的签协议了，但才过了五个月，他们就后悔了，因为他们的土地地价已经飙到了11亿日元，他们因此少挣了3亿，这相当于他们要辛苦干上300年。

在泡沫没有破裂时，几乎所有人都坚信，东京作为世界经济的一个中心，会有越来越多的外国企业和国际机构前来建立分支机构，因此其商业地产会越来越吃香,东京因为土地资源奇缺，所以房价将会永远只涨不跌。

有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。

当时还有一栋美国大楼打算卖给日本人。美国人报价4亿多美元，双方谈妥就等付钱了。过了几天日本人忽然跑过来说，我们重新签了一份合同书，美国人一看，傻了。新合同上日本人自己把价格提到了6.1亿美元，日本人解释说，他们的老板昨天在吉尼斯世界纪录里看到，历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元。他们想要打破这个纪录。

不光楼市，股市也一样。1955年到1990年，日本土地价格上涨了70倍，股票上涨则超过了100倍。1986年1月日经指数13113点，1987年9月26000点，1988年日本股市总市值超过当年GDP，1989年12月日经股指创下接近38915.8点的历史纪录，当时的股评家喊话，“4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题！”

当时的日本人坚定的认为“股市永远涨”、“房价永远涨”。但是到了1990年，日本政府感到地价、股市的疯涨完全脱离了真实的经济状况，泡沫如同脱缰的野马一样飞快膨胀，日本政府决定主动戳破泡沫。

在货币政策上，日本央行从1989 年开始连续5 次加息，停止放贷。货币紧缩之后，第一个崩塌的股市。1987年底，日本股票市值占到全球股市总市值的41.7%，1989年达到顶峰， 1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。很多公司为避免破产纷纷抛售不动产，顿时供过于求，房价地价开始下跌，但根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是。

为调控房价，政府出台了”地价税”，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收，囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入"供大于求"的冰河时代。1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。到1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。日本的21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。

日本土地价格于1991年到达最高点，从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%，至今仍未修复。地产泡沫被戳破后日本的经济增速和通胀率双降，1992-2014年间，日本GDP增速平均仅为0.8%，这还是在政府不断刺激下取得的结果。

有人统计，日本因房价和股市的下跌造成的财富损失达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和。因为资产价格暴跌，企业的资产负债表明显恶化，企业不得不努力归还债务，竞争力下降。日本政府从1991年之后债台高筑，债务/GDP比重为48%，2014年这个数字变为230%，远高于同类发达国家的水准。

如果没有中国经济的拉动，日本经济到现在还可能没有从泡沫崩溃的低谷中完全走出来。也正因为经历过如此沉痛的教训，日本人也一直在为中国经济的现状担忧，因为他们在中国经济繁荣的背后，依稀看到了当年自己的影子。

日本人将这二十年称为“失去的二十年”，经济地位由世界第二被中国取代，但值得思考的是，当年日本的种种政策现在在中国轮回，比如很多人相信房价永远不会跌，互联网企业大把的烧钱，送礼券，中国人由储蓄率全世界第一变成了全民贷款，人均负债17万元，房贷占银行贷款的六成。

虽然中国政府在2018年初提出“住房不炒”的口号和全国密集调控405次，房价仍然一路高歌，中国未来的房地产泡沫会不会破灭呢？