文：張鳳玲

不到500天，萬達商業經曆了赴港IPO、回A股和H股私有化退市的劇情。

3月30日晚，萬達商業（03699.HK）公告稱，公司控股股東正初步考慮就H股進行全面收購要約，要約價格將不低于48港元/股，如經落實，萬達商業將從聯交所摘牌。

按照萬達商業流通市值約253.19億港元計算，支付300多億港元就可徹底實現私有化。

從萬達的表態看，私有化的原因是港股市盈率和估值低于預期。

萬達市盈率只有4.91倍，而A股上市的萬科（000002）、綠地（600606）分別是16.7倍和33.7倍。

從王健林的産業帝國看，萬達商業的股價最高時到過78港元/股，而萬達院線（002739）股價最高點達到248.66元/股。

3月31日，萬達商業在開盤後1分鍾上漲了20%，收盤時，45.95港元/股也是跌破發行價。每股資産淨值折讓60%，而中國海外（00688.HK）、華潤置地（01109.HK）每股資産淨值折讓從未超過35%。

2015年，萬達商業核心利潤同比增加14.79%，租金增幅30%，業績、管理俱佳的萬達商業在香港股市估值受到了“委屈”。

當然，更直接的表現是，自2015年7月，萬達商業股價下跌，王健林個人賬面財富由2600億元縮水至1800億元，800億元相當于萬達商業3年的淨利潤。

亞洲首富“這一年算白幹了”，萬達商業一名內資股股東說。

調低銷售目標的代價

3月31日下午，經濟觀察報采訪了萬達投資者和機構，他們普遍表示，萬達商業調低年銷售目標，打擊了投資者的交易信心。

2016年，萬達商業將年銷售目標下調了640億元，迎合了香港資本市場青睐的輕資産、淨利潤、重運營等偏好，但這樣的轉型目標並未獲得國際機構的青睐，反而成爲國際資本“空軍”眼裏的“小羔羊”。

萬達商業一位內部人士透露，1月13日殺來兩宗大手，涉及資金接近1億元，隨後一段時間，萬達商業股價逐漸跌至31.1港元/股的低位。

控股股東要求萬達商業董事會緊急做市值管理，但似乎沒有太多行動，只是執行董事齊界在業績會上稱，萬達商業未來是“千億規模”，同時萬達商業官網發表聲明加快持有物業擴張速度，聲明中並未提及敏感的“1000億規模”和下調目標等戰略。

更加刺激王健林神經的是，有機構認爲，萬達商業出現重資産和輕資産搖擺不定的戰略迷茫期，個別機構把萬達商業的轉型和潘石屹SOHO中國的轉型相提並論。

“這是刺激王總私有化的導火索，怎麽做，都不對。”

3月31日，經濟觀察報記者以萬達商業內資股股東代表名義致電萬達商業投資關系處，萬達商業相關負責人表示：“萬達商業確實對個別機構過分唱空萬達商業股價有態度，萬達的努力有目共睹。”

也有很多投資者期望萬達商業能調高銷售目標，“我覺得是投資者和萬達商業缺少溝通機制，輸出管理、服務可能是海外資本市場喜歡的模式，但這並不代表我們投資者對萬達商業的期待，多年保持1000億元規模，這個公司的想象空間有限，所以我當時就抛售了部分股票。”彙豐證券一名研究員告訴經濟觀察報。

輕還是重？

對上述投資者的態度，萬達商業不會沒有意識，經濟觀察報了解到，萬達集團對“輕資産”戰略的態度也起了微妙的變化。

經濟觀察報通過萬達內部人士獲悉：萬達商業對輕資産模式的提及次數正在減少，負責主抓這項工作的萬達商業發展中心總經理呂仰峰並沒有特別著急運作輕資産模式。

“這種轉變的原因是，2016年前兩個月，萬達商業銷售額下調10%，只有71億元，資本市場依然不認可我們，3月我們不怎麽提輕資産模式了，我感覺推出的依然是重資産項目，比如萬達商業旗下文旅項目管理中心在全國投資的12個文化旅遊城項目，開始進入大規模銷售階段，這些項目總投資約3000億元，今年預計開業2個萬達城。”

同時，王健林也在不斷追求融資渠道多元化，萬達商業在H股的融資作用非常小，萬達金融旗下的快錢、百年人壽等都擁有融資能力。

3月22日，王健林會見了嘉實基金總經理趙學軍。嘉實基金是國內REITs試點企業，趙學軍曾親自操刀REITs産品，主張通過PE跨界房地産。

靈活的多樣的融資渠道是萬達商業私有化H股的基礎。

回A股

“不行就換是王總的風格，H股這麽差勁，我覺得萬達商業把H股換掉挺符合王總的作風，香港資本追求的淨利潤至上，多數是靠摳，這種風格太難受，王總做事要做就做世界第一，現在的股價不符合他的預期。”萬達商管公司一位內部人士稱，萬達若回A股，擁有5000億市值，並不是吹泡泡的計劃。

若A股市盈率能達到20倍，估值約5000億元，A股便會成爲萬達商業迅速擴張的基石。

萬達商業一位內資股股東告訴經濟觀察報，王思聰的辦公室已在商管公司總部旁邊，王思聰有望參與到萬達商業回A股計劃。

經濟觀察報發稿前得到消息顯示：個別投資者已與萬達商業取得聯系，“希望萬達控股股東控制住情緒，這個時候大家都要冷靜，我們現在的主要訴求是調高銷售目標、重資産模式不能放棄以及A+H股上市，換言之，如果控股股東和我們達成一致，最後可能沒有私有化的事情。”（張鳳玲 / 經濟觀察網）

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