现有的经济形势之下，消费升级，对象细分这个概念大家都已经很熟悉了,引用下专家学者的话：
“随着人口红利的消失、资源红利的结束，中国经济依靠旧模式的增长也已经到了尽头。需求虽然依然旺盛，但是，那些相对容易满足的需求，比如人最基本的衣食住行，供给基本过剩。消费迫切需要升级。
中国的房地产已经完成了十年左右的高速的发展。不是每一个城市的房子都是值得购买的，未来好的房子、好的城市的房子仍然很值钱。另外一些城市的房子、质量差的房子会越来越不值钱。整个城市化建设开始由东南沿海向西部和北部进行转移，lkq把城市化改成城镇化。
第二个发生的情况是什么呢？从ds经济到中产崛起 中国出现了两拨市场，一拨叫ds市场，一拨叫理性市场。特别有钱的人很少，特别没钱的人也很少，这个国家是稳定的。这个景象正在发生，中国现在出现了服务经济的升级时期。 我们现在开始做卖不动产也好，卖一些商铺也好，基本上面对着中国中产阶级，靠你的高性能，靠你的服务，靠你的硬件和软件，靠理性的诉求来打动这些人，你靠硬广告、噱头、题材，已经没有办法打动这些中产阶级了。
第三个正在发生的景象是从大众消费到圈层经济在未来的中国，做一个几万人这样的企业，对各位的创业者来讲已经不是梦想了，做一个家喻户晓，从8岁到80岁都知道的品牌，也不再是一个梦想，梦想是一个做几百人，千把人的企业，甚至几十人的企业，在一个特定的族群和消费族群中打穿做透，为他们提供服务，这是中国现在消费社群最大的变化。【注：我觉着当代苏洲府就是这样一个产品。预定情况很不错】“
与自身就是品质代言的绿城、仁恒不同，旭辉的品牌策略是创造了一个可以大规模复制的、标准化的系列。它早期的刚需形象深入人心，所以它选择一个系列的营造——相比已经悄无声息的金地名京、万科四季系列，今天只有旭辉成功了。这也是我认为在金茂府之外，得到了德系精装几分精髓的唯一系列。品牌被放在这个系列上，也有了更大的灵活性。————比如合作项目，通过使用旭辉铂悦系而获得了溢价。
我们长三角是一个独立的区域，房地产与北方、南方都有所不同。现在的长三角，品牌得到认可、标准化系列能够推开的，旭辉铂悦系首当其冲（北方大概是金茂府，南方星河湾吧）。而且主要是在苏州比较成功、再去铺开在长三角其他城市的，所以写起来很有参与感——
1、品牌营造成功 2、成功的品牌营造带来了远郊项目的粉丝流量（也就是上面引用的第二点）
今日旭辉
1、长三角の江湖地位：
铂悦系成为“今日豪宅”的代表系列之一。这个15年横空出世的标准化系列成功塑造了豪宅形象，成为长三角的一匹黑马。以铂悦命名的几个项目均成为现象级产品。目前合肥在售的庐州府再次惊艳长三角。
合肥庐州府
【注：“今日豪宅”——愈发庞大的“中产阶级”队伍已经修正了目前“豪宅”之于地产开发商的定义。新有产阶级正在寻找着更好的生活标的，与他们的目标及财富适配的豪宅正在成为这个市场唯一能共揽规模、溢价与利润率的巨大蛋糕。】
2、在苏州の心理定位：
今天的苏州，旭辉已经成为很多人心里唯一能与仁恒一较的地产开发商。（毕竟苏州开发商不走心只走量得多……仁恒最强大的不仅是前端，而是后端。目前铂悦系首个产品铂悦府即将交付，物业管理其实还不能说完美——体验过泰禾售楼处的航空五星物业，很难说对一直存在的本土旭辉物业升级有什么期待。不过在入住之前，没有人会有体会。希望旭辉铂悦的物业与服务能维持住前端打下的口碑吧。）
【铂悦系独有物业】
此次吴江南区域的吴门府开盘——有不少错过铂悦犀湖的人来看。每个城市的高端住宅潜在客群都是一个固定的圈子——毕竟不是所有人都有这样的接盘能力，而在苏州这个圈子更为狭小。
苏州铂悦犀湖
说说旭辉的心理影响力是如何上升的——独墅湖地块奠定区位，铂悦系展示不负所望。铂悦犀湖至今是苏州装修标准最高的项目之一。苏州目前只有园区二手价维稳基本站准均价3万，而园区，失去新加坡的规划指导，已经没有更棒的大型公建可以期待。黄金地段均被占据，而旭辉与其近邻中铁建相继拿下的独墅湖地块可以说是园区最后的大型住区地块。——说到底还是拿地，海亮也是凭借唐宁府的诚意之作在苏州扭转了形象……
3、品牌力の吸引
之所以写这篇文章正是因为看到了，位于目前苏州存量超级巨大的吴江南 的 旭辉吴门府，是如何吸引人流、得到客户的（甚至超出他们自己的预料，到访过铂悦系的老客户数量远超想象）。品牌成就、圈层吸引，如果是在同样区位的其他城市，我相信吴门府不会如在苏州这样成为一个现象级楼盘。
苏州 绿地旭辉吴门府
旭辉是在苏州转型成功的——虽然它铂悦系的第一个楼盘还没有交付。虽然还有一些细节值得诟病——置业顾问的态度还大可商榷；集体活动的组织能力（某事件被黑也不是一次两次）以及大家对旭辉建筑构造能力的质疑——这个其实只要是开发商都多多少少存在。但是作为苏州地产界一份子，觉着旭辉苏州起飞这事儿直接成为了苏州目前品质升级的对标方向，是件好事儿，所以一直也很想写一写，自己记忆中的旭辉是如何起来的。
4、说下年报
1）1-7月权益销售312亿，权益购地421亿，比较匹配管理层目标的30%+增长补货；2）平均利息成本5%；3）配股平安加上承诺的100亿合作，在这资金荒的大环境下尤又宝贵，管理层预测17年底18年初是优良地段的购地良机，先快速汇款到时为下一轮的超车储备；4）虽然扩展快但保持了承诺的净利率；5）有息负债/销售约为44%。
这一段重点：①平安投资合作 ②土储多 ③管理层有做大做强的欲望 ④毛利率明显上升
苏州旭辉成长史
苏州旭辉：品牌先行的楼盘分析
旭辉转型以来，几乎每个展示区都叫好叫座；难得的是做到连续超越自己；其展示区与其“铂悦”品牌打造密切相关，在苏州创造数个“第一”，树立了口碑、成就了名声。
旭辉在14年、15年分别拿下当年园区地王，即今天的铂悦府、铂悦犀湖，当时地王价格与周边在售楼盘相差3000左右（当年亦为很高）。
其展示区展示、住宅规划均在16苏州房价大涨前完成，因此引为案例，简做列举。
继这两个项目之后，16年，旭辉绿地合作操盘吴江项目，与我们的吴江项目有相似之处，地段偏僻，周边在售楼面价比预期售价低3000左右。和我们推盘节奏同样相同，可作为重要的对标楼盘。目前已完成第一次开盘认筹（去化率约一半，已经是吴江该价格区位上难得的好成绩）。 同时，该项目展示区及售楼处体现了旭辉自己铂悦系是如何在示范区上面升级的，是重要的参考对象。 该项目首次认筹成败可以视作旭辉这两年来的“品牌打造”的重要果实，它设计优先、品质破局的高品质楼盘策略（刚需转型典型）是今天整体高土地溢价的大环境下出路的重要参考。
最后，有一个虽然不是地王却在操盘上有重要影响意义的楼盘——旭辉壹号院。作为15年的现象级作品惊艳苏州，且有多地同行慕名参观。它一方面借助了苏州阳山的自然风光，另一方面其推盘节奏、成本腾挪、营销口径都是从公司整体运营角度考虑，具有相当的战略参考价值。
旭辉铂悦府
14年苏州园区地王，旭辉首个全面提升之作
展示区：租赁对面场地——景观总面积6626㎡,硬景1987 ㎡ ,水景600 ㎡,绿化4039 ㎡ 。景观单方成本：1135元/㎡【直白点说就是超过苏州小区大多数景观均价2倍】
精装：中空三菱电机 全屋地暖 新风朗思威 客厅带背景墙 墙纸交付
厨房电器博世 洁具及五金杜拉维特+汉斯格雅 插座西门子
这个15年标准今天来看也不落伍。
园区14年地王；
苏州第一个细节武装到牙齿的高层展示区；
苏州第一个6层叠拼户型做到三开间共计6开间朝南产品；
苏州仁恒之外第一个做高档精装的楼盘（园区核心位置，隔壁万科精装低配）；
苏州第一个放了三只活梅花鹿的展示区；
营销团队配合密切，文化品牌建设给力。
旭辉铂悦犀湖
“铂悦”第二盘，目前苏州顶豪代表，16年园区出让该地块隔壁地块，地价2w8
展示区结合景观升入场地内部，售楼处置于核心位置；
不含软装、艺术品，景观示范区1600/平，属于苏州市场上目前最高的造价；
售楼处请梁志天设计，成本高昂；
1、建筑 铂悦犀湖展示区请日清创始人亲自操刀；（大师）
住宅区同样由日清设计；
苏州园区第一个外立面大幅采用添加铝板的项目（中茵采用铝扣板）；
具有特色的售楼处，富有一定风水学含义。
2、精装 可以说是旭辉铂悦品牌建立的代表之作；
设立了系统、完整的精装工艺工法展示区；
双横厅设计、客厅石材、卧室木地板、厨房电器洗碗机配置、厨房五金蝴蝶篮配置、入户感应灯等均是首次在苏州市场出现；（市场上目前这些配置依然领先）
户型方面分湖景房非湖景房，湖景房北侧客厅餐厅（如下，接下来的中铁建、泰禾纷纷采用了这种做法）。
①独墅湖地块属于月亮湾高教区，应该算是园区的独立板块；
②目前高层售价3.8~4.2，联排1000万；
③旭辉品牌建立大成之作，在设计、工艺展现之外，营销、物业开始研究提升，与业主的互动不断增强，多次举行凯宾斯基厨师操刀的业主私宴（苏州首个经常举行豪华、大型、已签约业主集体私宴的项目）
④设计方面，开始在工艺之外寻找人性化的东西，提出了系统性的理论，包括回家、收纳、儿童、架空层设计，设立“旭辉晚八点”，贯彻人性化设计理念，补救前面铂悦府多项不足；
苏州15年最耀眼的两个地王之一（另一块为湖东海亮）；
苏州第一个帆船会所【引入会所概念，设立具体功能】；
苏州仁恒之外第一个做高档精装的楼盘（独墅湖核心位置，隔壁建屋月三精装相对低配），铂悦系；
与业主频繁进行高等级互动，维护感情（旭辉团队意识已建立）；
犀湖私宴
不惜重金、酒店公建化风格的售楼处，会所私有化，提供私宴。
旭辉壹号院
2015年苏州市场扛鼎之作
现象级作品
全城同行观摩
展示区：
1、首个全部借助红线外场地、打造近1.6万平山野展示区的楼盘；（借助铂悦府胜势，全心打造，该楼盘本身定位高不起来；其当时倾斜所有资源至展示区实为险着,证明了当时操盘者对展示区的绝对信心）
2、靠山而建，整个展示区由营销承担费用；
3、旭辉资源倾斜，从公司层面操盘项目。
现象级作品：继铂悦府之后的彻底逆转口碑的重要作品
苏州的山光水色不可或缺，的确被利用到了极致。
评价：壹号院挟铂悦府余威进入市场；此时，旭辉已凭借铂悦府在园区打响第一个翻身仗，铂悦府开盘每每销磬；
壹号院为旭辉操盘、北辰旭辉的合作产品，产品规划为洋房+联排，实际产品面积段小，通过超常搭建别墅赠送较多面积。
壹号院定位类似世茂御陇墅，是低总价小面积段别墅产品。由于所处偏僻，定位无法太高。
但是，展示区在当时的苏州第一次做到了一万六千余平，当时的苏州没有示范区的楼盘是多数，即使今天大多楼盘也囿于场地无法做太大。
作为现象级作品惊艳苏州。在售楼处里，苏州大批成群结伴购买的大妈成为常见一幕。
总结壹号院展示区的作用：①夯实铂悦府口碑 ②全面利用铂悦府之势 ③震惊苏州 ④成就旭辉影响力
都得到了完美实现（当时展示区费用不够据说都是营销补的，所以没有太多媒体发声（没费用了），靠口耳相传成就了展示区经典。
展示区经典之作————当项目深山人不知时，以一个红线外2万用地的展示区惊艳山外人。
然后洋房精装也不错。当时没拍标准，看看照片吧。
旭辉升级的特征：由上到下→从外而内。
几个特征：①当时精装要求尚未全国铺开，对标德系精装建立完整体系；
②展示区——从示范区到售楼处到样板房，开始遍请设计大师；
③公司战略调整——开始涉及商业与城市，目前没看到什么大成果。旭辉《还原本真》——社区系统化品牌手册
旭辉《城市生长》——商办系统化品牌手册
第一本买的时候官网20……第二本官网推出定价55但是比前一本内容差失望失望失望……现半价转有兴趣私聊 电子版10块
苏州升级历程
突破客户心理预期
给你你能看到的所有“第一”
第一个把女人比作鲜花的是天才,第二个是庸才。
——
展示区：当以展示区为主的操盘策略在苏州第一次出现时，远超预期的展示效果带来出众的效应（旭辉壹号院）；目前的售楼处即使没有创新，也应当在展示及配置上跟紧其他人的步伐，以追上消费者的心理预期。
精装：从无到有，从低端到顶端，苏州地价迅速拉升了苏州精装水准；从均1k到均3k，苏州的精装同样进入效果时代。
苏州旭辉的成长之旅大概就是这样。
所获良多。静待铂悦府交付引领湖东上5 (◕‿◕✿) 。
供稿&编辑：Alizee
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