综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果。目前，我国大中城市老年空巢家庭率已达到70%。从2016年到2035年，我国将进入急速老龄化阶段，60岁及以上老年人口将从2.31亿增加到4.18亿，占比提升到29%。

由于我国的养老产业才刚刚开始发展，尚无真正成熟的模式，也没有以养老产业为主业的上市公司，并且养老产业作为一个涉及极广的新兴市场，有待进一步开发。据前瞻产业研究院发布的《养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》指出，目前结合养老产业下游以及我国老年人口潜在消费力来看，潜在市场规模已接近5万亿。

2009-2016年中国养老产业市场规模(单位：万亿元)

资料来源：前瞻产业研究院整理

由于缺乏清晰的盈利模式以及市场布局，造就了养老产业初期的投入过高，从而产生的巨大成本让企业难以接受，下面以养老地产分析为例：

2009年底保监会开始批准中国保险行业投资养老社区试点资格。自此以后，保险大军开始大举进入养老地产市场。虽然监管部门放开了对险资的限制，但是保险公司进入养老地产市场仍有诸多难题需要应对。

首先是营利性保险地产的政策导向尚不明朗。保险行业进军养老地产具有营利性质，冲淡了传统的集中式养老机构半公益的性质，因此国家政策的导向尚不明朗。保险公司介入地产开发不仅会受到开发资质等各种限制，进行养老社区的一级开发则更是难上加难。

二级获地也存在不确定因素。养老地产的用地性质一直没有明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地，成本与普通商业用地没有差别，但养老地产回报期是商业地产的两倍，投资高却回报率低。以北京昌平区为例：北京昌平区目前已有的53家养老机构中，除少部分公办机构外，绝大多数为社会办非营利机构。该区至少已有三年未审批新的养老机构用地。

因此，投资成本高、拿地难是险企进军养老地产面临的最主要问题。另外，目前国内养老地产的商业模式仍未成熟，挂钩养老社区的保险产品前景不明朗、“只租不售”也将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年、甚至20年以上，加大了投资开发的风险。

由于目前国内还没有专业完善的养老服务团队，无论从人员培训还是团队管理方面，养老机构都难以做到专业可持续。加之养老产业还需要医疗等更加专业的资源，真正能够持续经营的养老机构少之又少。国内养老企业受无法持续经营影响，目前运营成本较高。造成的印象是：养老产业是一个比较慢、比较贵、比较不赚钱的产业。

目前大陆一线城市中，有三成左右的老人能够接受每月一万元人民币以下的养老服务。从我国台湾的养老机构运行情况来看，台湾的养老机构还属于非营利组织，在免除税务的背景下，每年能够实现8%左右的利润。所以只要能规避上述问题，在宏大的市场规模面前，养老产业利润不容小视。

目前养老机构无法满足老龄化社会需求，养老公寓成为了房地产商进入养老产业的又一项长期商业地产项目。

以养老公寓的投资收益来看，目前国内的养老公寓的开发在收益模式上主要有三种形式，即出售、出租和出售与出租相结合;对于大型综合性老年社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。

国内养老地产盈利模式

资料来源：前瞻产业研究院整理

养老公寓除产品本身之外，物业管理和服务才是老年公寓项目最大的赢利点。在物业管理方面，由于老年社区的种种服务形势有别于其他普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准采取相对高价位标准。其次，除了常规的物业服务，针对老年人的需求，社区服务也包括了日常的订菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费社区活动服务等。

由于老年人的生理及心理特征，他们对社区的配套设施使用率大大高于普通住宅。据统计显示，以小区为例，普通住宅会所使用率为30%，老年公寓会所的使用率达到80%。据此推算，以居住人口为1000人，会所费用为1000元/人/年，可以看出，如果经营得当，养老公寓的盈利能力大大高于普通住宅。

普通住宅与养老住宅的会所收益比较(单位：万元)

资料来源：前瞻产业研究院整理