黄晓明3600万买房,为啥钱房两空?

黄晓明3600万买房,为啥钱房两空?

企业家第一课 内地男星 2020-10-31 00:02:19 451

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本文的开头,先说一个农夫和蛇的真实版故事。

2004年,李女士结婚之前购买了一套商品房,按照物权法来说,该房产属于她的婚前个人财产。

几年后,李女士与陈先生登记结婚。然后陈先生弟弟——陈某的女儿小升初想要就读某中学,而李女士的房屋恰属于该中学学区房。

于是李女士慷慨帮助,同意暂时将房子转到陈某夫妇名下,由他们代持,从而获得上学资格。

当然,既然是代持,就是产权转移,但是李女士和老公仍居住在这套房子里,房屋按揭贷款也是由她继续向银行支付。

2017年4月,李女士丈夫陈先生不幸意外离世。悲痛之余,李女士欲将房屋出卖,请求丈夫的弟弟和弟媳妇——陈某夫妇配合办理房屋过户登记。

没想到,竟遭到了他们的拒绝!

此后李女士多次请求,均无结果。无奈之下,李女士只能起诉要求讨回房屋所有权。


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在法院辩护时,弟媳妇陈某妻子辩称,他们是经过合法程序向李女士夫妇购买该房屋的,约定的总房价46万元分两次付清,且已经办理该房屋的过户登记手续,依法取得不动产权证书,应受国家法律保护。

然而,经过法院调查,则发现如下事实:

第一、被告陈某夫妇持有涉案房屋的权属证书,以此为依据称该房屋系其购买所得,但对于房屋买卖合同约定的46万元购房款如何交付不能作出合理解释。

被告称其中16万元曾于2011年某晚以现金交付,但其提交的银行流水单显示无大额取款记录。被告还称自己向原告的银行账户支付的30万元系房屋转让款,但该银行回单显示款项性质系往来款,该笔款项陈先生已于隔月汇给弟弟陈某银行账户。

第二、从房屋价格来看,2004年原告向开发商购买涉案房屋的价格为44万元,另有附属储藏室一间7790元,算上后续贷款利息等,原告共花费近55万元。

即使不考虑购房后近7年时间的房价上涨因素,涉案房屋以46万元的价格进行交易,也与常理不符。


第三、虽然房屋登记在俩被告名下,但涉案房屋一直由原告居住,且水电费、物业费、按揭款均由原告支付。

综上,涉案房屋应系原告所有,被告属于代持关系。因此,法院判决要求涉案房屋登记到原告名下。

然而,回顾一下,几乎让李女士失去一套房屋所有权的关键环节,就是房屋产权登记。

因为,她最大错误就是在没有对自己进行任何法律保护的情况下,进行了房屋产权转移登记。


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李女士的这次错误,就是进行了一次糊涂的房屋产权登记。

而下面这个案例,原告最失误的地方,则是没有进行一次应该进行的房屋产权登记。

2013年,著名艺人黄晓明花费3600万元在北京朝阳区买了一套豪宅。

这套房子地处北京著名项目星河湾之内,当年,这套建筑面积703.13平方米的房子,成交价格为3600万元,算下来单价约5.1万。

因为当时黄晓明并不具备在北京购房的资格,所以并没有完成过户,但是黄晓明已经支付了房款并一直等待自己的北京买房资格落地。


然而,如今星河湾均价约8.3万元,该房子的价值也升到了5800万元。

前不久,当黄晓明要求卖方根据原合同履行过完户手续的时候,对方却不卖了。

原因当然不是房价翻倍,而是一个很合情合理的理由。

因为房子的所有者张昊龙在卖房时只有13岁,是未成年人,所以是由他的父母出面,委托一个中间人完成的交易。

而现在20岁的张昊龙则称,父母的授权他人卖房损害了自己的权益,所以合同无效;另外只是中间人收了钱,但张昊龙至今未收到房款3600万元。

自然,双方沟通没有啥结果,黄晓明将张昊龙告上了法院,要求对方承认房屋买卖合同有效,并且配合完成过户。

然而,事情的结果却是——黄晓明赢了官司,但是房子却依旧不能过户。

主要原因就有——2013年之后,该房屋因为各种债务问题,多次查封。



2017年12月21日被山西长治某法院查封,查封期限为2017年12月21日到2020年12月20日。

2018年5月8日被山西太原某法院轮候查封,期限为从2018年5月8日到2021年5月7日。

2019年4月28日被黑龙江齐齐哈尔某法院轮候查封,期限为2019年4月28日到2022年4月27日。

所以,在该房屋梳理完毕其法律纠纷之前,房屋无法过户给黄晓明。

也就是说,黄晓明花了3600万,只是买了一堆麻烦。


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黄晓明案例最大教训就是,在该进行产权的转移登记的时候没有进行产权转移登记。

假如,在2013年,他不是因为北京购房资格问题,交完全款之后完成了产权转移登记。

这套房子就不可能被接二连三的被抵押,被查封,更不可能发生2020年,卖主翻悔的问题。

当然,你不能说这是北京限购的问题。

因为,北京限购针对的是所有人,而不单单针对只是黄晓明一个人。

黄晓明错就错在,他选择了不过户而等待,而没有选择放弃购买,等攒够资格再来购买。

不过从这个案例,也反证出,北京限购是公平的,并没有因为黄晓明是公众人物,而网开一面,即使你是明星依旧需要老老实实的攒资格。


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同样,在我们米宅后台,很多人都在问,能不能在这个城市买房,能不能在那个城市置业,能不能选择二手房交钱先不过户,能不能选择买房代持。

然而,对于这一类问题,我们是不能给出一个标准答案的。

因为本身,该过户的时候就不过户,不该代持的时候选择代持,只能意味着两个字——风险。

啥是风险?就是有可能发生,有可能不发生,但是一旦发生对于你来说就意味着100%的损失。

当然,你可以说我找的代持人是我的亲戚,是我的同学,很靠谱呀?

然而,当房价翻倍的时候,天晓得会发生什么。

不要用金钱来考验人性。

当然,有人会说能不能签订所谓的代持合同呀?

但是,本身代持就是一个灰色空间,一旦发生问题,法律会不会支持代持合法,也是一个未知。

当然,还有人也会选择交钱,约定价格,先不过户,等待自己的资格落地或者等待营业税到期。

然而还是那句话,不过户东西就不是你的,不是你的就是不可控的风险,而其中最大的风险就是用利益考验人性。


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买房,产权转移登记往往是最后一步,但是也往往是容易出现问题的一步。

常见的风险,除了无约定代持或者交钱不过户行为,还有如下:

1、房屋所有人让家里亲戚,朋友等无房屋所有权的人与买方签订合同,为无效合同。所以不管在中介门店签订协议,还是在房管局签订的买卖合同,都必须是房屋所有权人。

2、房屋共有人没有签字,或者由其配偶代签。这样签合同,如果卖方反悔,则以夫妻双方一方不同意可以撕毁合同,发生不必要的纠纷。

3、尤其是不能由中介代签,有的中介公司以接受卖方委托为由,代替卖方签字,代办各种手续。实际上可能带来更多的麻烦,在全国已经发生了多起中介签字,收完全款之后跑路的案例。对于买房者来说,很可能是“钱房两空”。

所以,产权转移登记是买房最后一步,然而,就是这一步走不对,闹不好就会掉落万丈深渊。

你有哪些类似的经历,留言区说出你的故事!



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