来源：子木聊房 作者：子木

不知从何时开始，中国经济学家独爱研究1990年的日本。尤其是1990年前后日本的楼市，更是成为了大家熟悉的经济泡沫标本。

整整十年，日本用全社会的劳动力在偿还当年的一纸协议。繁华落尽后的凄凉，让世人嗟叹。

有人说，中国刚刚过去的2017年和当初的日本如出一辙，但日本楼市崩了，中国却依然坚韧，那这又是为什么呢？日本楼市的大崩盘对于我们又有何意义？

这还要让子木带大家回到1990年。

一

史上最昂贵的协议

上世纪80年代中后期，日本经济实力在全球都是首屈一指的。强劲的出口，让日本经济遥遥领先于其他国家，并且对美国有着巨大的贸易顺差。

这一现象让美国人坐不住了。我曾在《金融战争》里写过，美国的国家战略本质就是：

维护其世界第一地位，创造“绝对安全”的投资环境，吸引世界资本常驻美国，然后开动印刷钞票的机器，疯狂收割世界财富。

于是美国人绞尽脑汁，竭尽全力地策划了一个巨大的阴谋。

1985年美国政府以解决美日贸易逆差为名与日本政府协商日元升值，由于国防安全上日本高度依赖美国保护不敢公然违背，9月份日本政府公布了“广岛协议”，这也是后来被认为是日本代价最昂贵的协议的由来。

日元升值，最直接的就是可以用日元去兑换国外更多的商品和劳动力。于是大量日企开始转移到东南亚办厂。

为了锁住资本振兴经济，日本开始降低国有利率（当时还没有外汇管制这么一说），正是一连串的降低利率，为日后的崩塌做了完美的铺垫。

二

不可一世的繁荣

汇率走高，银行低利率，国外热钱涌入，日本又推出税制改革，一下子日本仿佛进入了最好的时代。

换句话讲，就是突然手里多了好多美元，去银行借钱利息也低了，交的税也少了，国外又有人要给你投资，手上多了那么多钱怎么办？拼命花！

△紫醉金迷的泡沫时代

日元的升值，带动了国内物价的下降，整个国家的经济全部由内需拉动。金融行业繁荣，也让更多的企业放弃了主业，转为投机，普通员工的工资也飞涨。

在那个时代，随便一个公司就可以开出18薪，街上挥着万元大钞打车都根本打不到。

一些日本和世界的经济学家纷纷说，传统经济理论对日本不适用，日本正在创造“新的经济规律”。那时候日本商人极为阔绰，到哪儿都像阔佬逛菜市场一样。

于是，日本人买了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦，买了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司，买了加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……

△洛克菲勒大厦

其实从那个时候，泰国就和日本结下了很深的“友谊”。就比如现在有些人爱用泰国的化妆品，其实泰国的化妆品制造技术都源于日本。

那时的日本消费如此，房地产更是不可一世，一个东京市的地价就可以买一个半美国。

一间900万的公寓，在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。签订完广岛协议的1986年，东京平均房价直接暴涨120%，在1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米，按现在的汇率算，相当于北京城六环或上海外环内均价83万一平！

中产的购买力远不及资本，更别说是普通群众。

到后来，大家都买不起房了，达到了无力承受的地步。于是民众开始抗议了，希望政府提高利率，出台房产税压制房价。

正好政府也认为经济过热房价过高，加上卖土地的钱不是自己的，但是房产税收的钱妥妥的是自己的，于是顺应民意开征房产税，另外提高利率。

加息和房产税是压制房价最有效的大杀器，每一个效果都很好，双剑一合璧，日本房价直接崩了。

这时华尔街觉得时机已到，便倾巢而出，动用巨额资金，大肆卖空日本股市，NIKKEI一路狂跌致一万点，日本金融界吐血，股民跳楼，经济跟着也崩了。

三

房价崩盘后的惨状

到了1992年日本经济就不能正常运作了。1990年还能买一个半美国的东京，1993年竟然连一个纽约都买不起。

于是，日本企业纷纷从海外抽钱回国救急，不仅把洛克菲勒大楼折一半价卖回给美国人，还把日本好几个大银行和保险公司也卖给了外国人。

至此，日本把全国10年劳动所创造的财富拱手送给了美国。

更可怕的是，日本房价不是一夜崩盘，而是逐年无限阴跌。下跌最狠的是1991年，跌幅达到20%-30%，但日本人感觉还是可以接受的，因为按照历史经验看，不管以前跌多少，后面都会涨起来的，所以，死了都不卖。

可惜历史却没重演，而是创造了“新的经济规律”。

随着房价无休止下跌看不到希望，投资炒房客开始大量抛盘，恶性循环，房子越来越廉价。虽然房子越来越廉价，穷人却依然买不起。

因为经济风暴来临是无人可以幸存的，大量企业倒闭，工薪阶级首当其冲，失业率飙升，保住饭碗的也要接受被降薪的结果。就这样，大批日本人被套死在楼市中，一辈子给银行打工偿还债务。

特别是证券界，自杀的企业员工很多，甚至有刚毕业的大学生跳楼的。电视台最热门的电视节目是教人们如何省钱，比如教家庭主妇如何用烧饭的余热煮鸡蛋。

日本的一个纪实小说里曾写过这么一个案例。

一户日本家庭，男主人在软件公司上班，收入很高，凑够首付之后便买了东京一套房，按他所想每月收入供养家人和月供是足够了，这还不算随着工作年限越长，他的工资还会逐年递增，熬过前几年，后面就享福了。

他买的房子很小，也非常偏僻，所以价格便宜，但是也花费了7200万日元，其中5800万元属于贷款。但是泡沫破裂后，整个日本进入失落的十年，经济崩溃，男主人的公司破产被迫失业，找了一份零工，工资收入锐减，为了保住房子妻子被迫出去做兼职补贴家用，儿女也早早辍学出去打工。

不单是普通人，高收入群体，甚至明星，也难逃厄运。

最近出演陈凯歌新片《妖猫传》的阿部宽，连续数年日本电视人气之星，19岁就出道当模特，赚到了人生第一桶金。像所有赚了钱的明星一样，阿部宽也希望把赚到的钱拿来投资。

在当时“房地产绝对只赚不赔”高收益下，阿部宽经过熟人介绍，在1987年他23岁那年投资公寓。未曾想到泡沫破裂后，直接导致他欠下了数亿日元的债务。数亿日元是什么概念呢，有人做过推算，当一辈子白领赚到的工资总数大概是2亿2千万日元。

△模特时代的阿部宽

在泡沫经济时代，奢侈品很好卖，当模特非常好赚钱。但泡沫之后，奢侈品根本卖不出去，阿部宽基本也就失业了。

他选择转行当演员，但因太高不好搭戏、面相又过于有特点，3年找不到工作。3年里，阿部宽甚至靠赌运气玩弹珠机过日子，有一次一口气输掉了25万日元。

即使在之后靠着话剧和电影重新成名后，阿部宽仍然过着表面上是大明星，私下却过着穷困的生活。直到2007年，他才在公开场合向媒体开心地宣布：“终于把债务都还完了。”苦熬了28年才终于还完欠债。

△债还完了，当年的小鲜肉也变大叔了

日本房价从1991年开始就一直跳水，一直跌到了2002年才回暖。2001年最低谷时，东京平均房价已经从91年的272万每平米（人民币15万）跌到了61万每平（人民币3万）。

即使是过去5年东京房价一直看涨，到现在东京的2017年房价也就94万元每平米（人民币5万元），和当年无法相提并论。

四

房价崩盘后的思考

曾在一次讲座上，把“日本楼市崩盘”这个故事讲给台下的大学生们听。

有些人很开心：“原来小日本儿还有这么一遭？简直活该”，有些人感慨：“人家至少还有过钱，至少还阔绰过，而我们国家的普通人还没阔绰就得背债还贷，多么讽刺”，更多的人则盼望“咱们国家的房价这么高，为什么不崩一崩？一夜回到解放前，大家都一样…”

有些人可能看明白了，“雪崩之后，没有一片雪花是无辜的。贫富差距可以拉近，但是受伤最深的还是社会普通人民。

房价崩塌，会连带整个经济体，结果就是企业倒闭，万业具废。

所以说，日夜盼望政府可以通过加息和房产税压制房价让自己买得起房的人，可以省省了。如果真的开征不当，房价崩了，你操心的事情绝不是如何赶在人前去抢房子，而是想想全家老小下个月吃什么比较现实。

至于中国未来什么时候房价可以崩盘，我感觉几乎是不可能了。

因为日本楼市的毁灭是由投机者一手造成的，但在中国，好像已经研究出了一套非常完美的“发展计划”：

用限购政策限制投资客的购买力，防止炒房泡沫，然后条条框框列好，把杠杆精准地投送到“一间房搭上全家老小积蓄+20年贷款”的选手面前，把原可能被逼上租房的人从投资者手中再拉回来，一人一份，接这个盘。

至于投资者也一样，限额兑换，防止资本外逃，要么你也买房支援下国家建设，要不你进股市，要不你去投资去做实业去西部大开发随便你，反正不能出中国，便宜了外人。

其实，子木最担心的还是三四线城市。如果三四线政府只是为了完成任务和政绩，忽略计划本意，放水市场，群众跟着接盘，房价越炒越高，泡沫是肯定会破的。

不过其实也不用担心，说不定到时候国家一声令下，“交易都给我停掉！不准买卖！”

一切也就熄了火。

彩色泡沫之后，是至暗时刻

来源：摩登中产

那场泡沫破碎的一刻，已宣判了一生。

一

1964年东京奥运会，被无数日本人视为国运昌隆的开始。

那是人类历史上第一次用卫星转播奥运。

现代奥运发起人顾拜旦的声音，从老旧录音带中传来：生活的本质不是索取，而是奋斗。

日本人自此骄傲了十余年，亢奋地走入八十年代。

时代铺好了金光灿烂的舞台，全世界各个角落都有“Made in Japan”，日本企业家的公子们志得意满，他们的父辈正在并购全世界。

索尼花34亿美元买下哥伦比亚电影，三菱花14亿美元买下洛克菲勒大厦。

大阪和京都的企业家买下加拿大森林、澳洲铁矿、香港豪宅。他们在纽约高楼上升起日本国旗，一切都可以用钞票征服。

在他们眼中，全世界明码标价，手中的日元就是最强大武器。

1985年，纽约广场饭店，美日等五国领导人签下广场协议，日元被强行升值。

虽然很多年后，无数次懊恼复盘中，这场协议被定义为噩梦起始，是美国为改变出口困境犯下的恶行。

然而当时，日元购买力翻了一倍，这让日本举国癫狂。

日本女人买了70%的LV手袋，日本男人组团去泰国打高尔夫，夏威夷的海滩上，躺满了黑发黄肤的日本人。

全世界大部分奢侈品店，都配备了日语导购，随时送上最热情笑容。

1985年到1990年，大量世界名画的拍卖价格被刷新了，买主全是日本人。

在日本国内，大量年轻人被东京梦感召至首都。他们无心学业，大学校园的生活，白天多为麻将，夜晚则是迪厅。

东京六本木迪厅数量，3年间翻了6倍，女孩们穿着短裙，摇着羽扇，舞动在烟雾之中。短裙上缀着闪耀金片。

入夜，迪厅外的打车成为难题。人们挥舞钞票却一车难求，出租车一夜收入相当6000元人民币。八十年代的6000元。

那些醉酒的学生返回校园，丝毫不用担心前程。

他们毕业时会平均收到5-10个工作邀约，几乎每家公司都是18月薪酬，入职便会拉到海外旅游，有的公司为此特意在欧洲和澳洲设立分公司。

即便如此，仍有人不愿工作，只是偶尔去高级酒店面试，一天下来能领百万日元红包，足以满足开销。

满街都是金融家，人人都在谈论股市、理财和金融技巧。他们在高级餐厅，享受法式大餐和红酒，窗外就是永不停歇的嘉年华。

昭和偶像席卷而来，报纸的娱乐版永远喧嚣。公司茶水间都在讨论消费升级，当然说得更多的是房价。

签订完广场协议后，东京房价暴涨120%，高点时均价每平米15万元，即便如此也打消不了购房热情。

人们坚信，地价为王，东京房价只涨不跌。

全盛时期，东京地皮价格可以买下一个半美国。而事实上，八十年代末，日本人已经买下10%的美国不动产。

日本人骄傲自信，认为超越美国指日可待。

1989年，索尼创始人联名出了本书，书名叫《日本可以说不》。

二

1987年7月2日，9名美国国会议员，在白宫门前抡起大锤，现场砸碎日本东芝牌收音机。

那是美国警惕日本思潮的顶点。此前，日本东芝因秘密向苏联出口4台高性能机床，遭遇经济制裁。

里根政府对日本的态度自此强硬。1988年,美国通过“超级301”条款，将打击日本列入国策。

尤其是日本反复宣扬“发展信息社会”的目标，让美国视为威胁未来。

1989年，老布什任命新一代美国贸易代表，任命仪式上，老布什递去一根撬棍，意寓撬开日本贸易壁垒。

美国开始暴击日本市场，日本被迫出台《前川报告》，呼吁刺激内需，减少对出口依赖，尽量抑制高房价。

1989年1月7日，昭和史上最后一天，天皇驾崩，日本人口中称为“X-Day”。

这一年注定是不详。日本政府已经听到风暴前夕的嘶吼，连续3次提高贴现利率，试图摆脱危局。

然而，那一天还是到来了。

1990年1月12日，日本股市暴跌，至暗时刻开始。

六本木歌舞未歇，人们普遍相信“明年股价就可以冲击5万日元”，然而长达20年的熊市到来。

1991年开年，日本房价迅速下滑20%，国际资本开始撤逃。

买房者坚信，这只是房价临时回调，还会上涨。然而，日本房价连跌15年，跌幅达到65%。

在长夜笼罩的1991年，那些一直期盼房价下跌的年轻人发现，楼市下跌并不意味着他们可以买得起房。

随着房价下跌，百业凋零，日本经济哀鸿遍野，超3000家企业破产，裁员潮开启，房价下跌，但工作也同时没了。

1992年，日本出台类似房产税的地价税政策，囤积土地的炒房客恐慌性抛盘，日本房产经济全面崩溃。

1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

在房价最高的“东大名”，即东京圈、大阪圈、名古屋圈，房价跌幅最大，远超全国平均水平。

日本富士山下的森林，成为最后归宿。上世纪九十年代初，来此自杀的日本人超过2000人，那里因此称为自杀森林。

在东京，街头出现大量高学历流浪者。

他们以前是白领，以前是学者，以前是富豪，他们在楼宇的阴影中长久呆坐，有限的家当摆放得井井有条。

那里是最繁华的深渊。

三

2007年，日本拍摄电影《重返泡沫时代》。广末凉子通过时光机，重返那个梦幻东京。

“一天下来什么都没做，却得到了200万现金（玩游戏中奖），蒂凡尼项链和打车券，这些只在过去的电视剧里见过呢。”

那其实是一次悲伤的回眸，对日本人而言，那是一场真实又漫长的噩梦。

1991年开始，20年间，日本平均GDP增速只有0.75%，失业率居高不下，东京因此黑帮盛行，霸占了整个九十年代。

同样是1991年开始，日本的离婚率暴涨，超过正常水平2.5倍，大部分来自破产的中产家庭。部分中年女子被迫从事皮肉生意，导致色情业兴盛。

那些在泡沫时代拍卖下的名画，没开箱就被重新送上拍卖场。

大量中古店出现，二手的奢侈品开始成为东京特产。

爆买全世界的日本人消失了，接班的是被称为平成废物的一代人。他们麻木无求，生活在父辈贯穿一生的债务阴影下。

日本著名歌手千昌夫，泡沫时拿着五家银行给的2700亿日元贷款，到夏威夷投资五星级酒店。

卖房卖车后，仍不够还债，只能开启漫长的卖唱生涯，观众调侃他“千昌夫变成百昌夫啦!”

而曾经的流量小生阿部宽，还债用了整整17年，还完已成了沧桑大叔。

而对于更多的普通人，那场泡沫破碎的一刻，已宣判了一生。余生长恨绵绵。

很多年后，有日本老人来中国游览。

他路过上海人民广场，指着高楼说，在平成年代，这样的大楼他曾有许多栋。那些在陆家嘴衣冠楚楚的年轻人，一如当年的东京银座。

日本论坛上，有留言写道，日本最先学的西方国家是德国，而德国有个黑格尔说：

“人类从历史中所得到的教训就是：人类从来不记取历史教训。”